Του Ανδρέα Α. Ανδρέου*

«Δεκάδες εκατομμύρια δαπανάει το κράτος κάθε χρόνο σε ενοίκια...», λέει μια είδηση και είμαι κάπως .... «καλά και τι έγινε δηλαδή και τόσος πανικός;,»... Εκείνο που με ξένισε περισσότερο ήταν η τονικότητα στον ήχο που προσπάθησε να βγάλει ο τίτλος. Ήταν σαν να συμπέραινε εκ προοιμίου πως το κράτος τα σκορπά αλόγιστα δεξιά και αριστερά σε ενοίκια και (άρα) πως κάποιοι θησαυρίζουν (και πάλι) στην πλάτη του δύσμοιρου και φορολογούμενου λαού. Όλοι γνωρίζουμε πως το κράτος έχει τεράστια ανάγκη στέγασης των υπηρεσιών του. Και για να μην μπω στη συζήτηση του κατά πόσο η κρατική μηχανή είναι δυσανάλογα μεγάλη σε σχέση με το τι παράγει, ας δεχτώ για χάρη συζήτησης πως η κρατική μηχανή δεν είναι υπερστελεχωμένη. Ο κόσμος αυτός πρέπει να στεγαστεί κάπου. Άρα ο εργοδότης που είναι το κράτος θα πρέπει να έχει ιδιόκτητα κτήρια ή θα πρέπει να ενοικιάζει κτήρια ή θα πρέπει να κάνει συνδυασμό των δύο. Το αποτέλεσμα της όποιας απόφασης δεν είναι δωρεάν αλλά έρχεται με κάποιο κόστος.

Αν προβούμε εδώ σε ένα πρόχειρο υπολογισμό, θα δούμε πως εφόσον το κράτος δαπανάει περίπου €23,5 εκατ. ετησίως σε ενοίκια, σημαίνει πως κατακρατεί ιδιωτικά κτήρια και εγκαταστάσεις αξίας περίπου €0,5 δισ. Δηλαδή το εναλλακτικό ακραίο σενάριο είναι το κράτος να εκταμιεύσει μισό δισεκατομμύριο ευρώ για να αποκτήσει αντίστοιχα σε ηλικία, σχεδιασμό και φυσική κατάσταση κτήρια και εγκαταστάσεις. Στην πραγματικότητα, όμως, για να κάνει πλήρη αντικατάσταση των ενοικιαζόμενων με ιδιόκτητα, το κόστος του θα είναι πολύ μεγαλύτερο, καθώς η αντικατάσταση υφιστάμενων κτηρίων που έχουν κάποια παλαίωση με καινούργια σύγχρονων προδιαγραφών έχει σοβαρή διαφορά κόστους. Επιπλέον, λόγω των οικονομικών μεγεθών που συζητάμε ενδεχομένου να πρέπει να εκπονήσει διεθνείς αρχιτεκτονικούς διαγωνισμούς, θα πρέπει μετά να βγει σε προσφορές και να καταλήξει με αυτούς που θα καταλήξει για να τα ανεγείρουν. Όλα αυτά προϋποθέτουν χρονοτριβή που είναι από μόνη της πληθωριστική εφόσον τα υλικά και το εργατικό κόστος σε βάθος χρόνου έχουν σοβαρές αναβαθμίσεις. Πριν και πάνω από όλα όμως χρειάζεται άρτιος καθορισμός των προδιαγραφών και των απαιτήσεων που θα ικανοποιούν τις ανάγκες σε βάθος χρόνου, τόσο σε επίπεδο ανθρώπινου δυναμικού, όσο και σε επίπεδο ενσωμάτωσης νέων τεχνολογιών και πάντοτε εντός των πλαισίων της αειφόρου ανάπτυξης.

Μια επιπλέον παράμετρος είναι αυτή της διαχείρισης από m στιγμή που είναι ιδιόκτητα. Ποια κρατική υπηρεσία μπορεί να ανταποκριθεί στο σύγχρονο απαιτητικό και ολιστικό περιβάλλον του facilities management; Επειδή πλέον ο κόσμος κινείται σε αυτές τις ταχύτητες που πάνε πολύ πέραν της απλής διαχείρισης ενός συμβολαίου ή της συντήρησης ενός κτηρίου. Μετά υπάρχει το επιχείρημα που λέει πως όταν το κράτος ενοικιάζει, τα λεφτά είναι όντως πεταγμένα επειδή στα δεκαπέντε τόσα χρόνια είναι σαν να τα αγόρασε, αλλά δεν είναι δικά του. Και απ’ εκεί και πέρα ο ιδιώτης κερδίζει στην πλάτη του φορολογούμενου. Το επιχείρημα δεν στερείται βάσης. Αυτό επειδή ιστορικά το κράτος αποδεδειγμένα απέτυχε οικτρά στο να πετυχαίνει το καλύτερο αποτέλεσμα. Ανατρέξτε απλά να δείτε σε τι κτήρια στεγάζονταν μέχρι πριν από λίγα χρόνια υπηρεσίες όπως το Κτηματολόγιο, η Πολεοδομία, το Τμήμα Φορολογίας και τόσα άλλα. Αν τα αποκαλούσα κοτέτσια ή κατά το κυπριακό «γουμάδες» κινδυνεύω να θίξω τους «γουμάδες». Και μετά έχουμε το άλλο άκρο που όταν μια κρατική υπηρεσία αποκτήσει μετά σαράντα χρόνια σκλαβιάς και φυλακής ένα αξιοπρεπές κτήριο, πετάγονται οι έξυπνοι του καναπέ για να διαμαρτυρηθούν γράφοντας σε ανορθόγραφα greeklish (ναι το πετυχαίνουν και αυτό), «yiati e polodomeia ethaile etsi kthrha;;;», (μετάφραση: «γιατί η πολεοδομία ήθελε τέτοια κτήρια;»).

Σε αυτό τον αγώνα του φαινομενικού lose - lose υπάρχει και η καλύτερη λύση. Αυτή της σύμπραξής του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα. Στην πιο απλή του μορφή πάει ως εξής: Το κράτος έχει φιλέτα γης τα οποία είναι αδρανή. Στο πλαίσιο σωστού σχεδιασμού, μπορεί να καθορίσει ποια είναι αυτά που εξυπηρετούν καλύτερα τις ανάγκες του και ακολούθως να βγει σε προσφορές και να συνάψει συμφωνίες με εργοληπτικούς οίκους για την ανέγερσή τους. Το κράτος βάζει τη γη, οι εργολάβοι το κόστος ανέγερσης και συντήρησης. Με την αποπεράτωση, το κράτος λαμβάνει κατοχή και πληρώνει ένα προσυμφωνημένο ποσοστό απόδοσης στον εργολάβο υπό τύπο ενοικίου. Το ενοίκιο αυτό, ουδεμία σχέση έχει σε ύψος με αυτό που πληρώνει σήμερα σε ιδιώτη. Ο λόγος είναι επειδή στην περίπτωση του ιδιώτη, το ενοίκιο αποπληρώνει την αξία του όλου ακινήτου περιλαμβανομένης της γης, ενώ στην περίπτωση που περιγράφω, το κόστος «ενοικίου» θα αποπληρώνει μόνο το κόστος ανέγερσης του κτηρίου και κάποιο λογικό κέρδος. Με την εξόφληση της οικονομικής υποχρέωσης προς τον εργολάβο, ο τελευταίος φεύγει από τη εικόνα και το όλο ακίνητο μένει ψυχή τε και σώματι στο κράτος. Από τη πρώτη μέρα το κράτος δίνει έξω το συμβόλαιο του facilities management και όλα θα πάνε ρολόι. Αυτό είναι μια ιδέα, απλή μεν που μπορεί να υλοποιηθεί δε. Λύσετε πέριξ αυτού του προβλήματος υπάρχουν πολλές αν υπάρχει θέληση. Φυσικά, υπάρχουν και αυτοί που θα εντοπίσουν πολλά προβλήματα σε κάθε λύση... Τότε είναι που πληρώνει και εδώ ο φορολογούμενος.

*Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO, APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.