Του Γιώργου Κουκούνη*

‘‘Συμφωνία ενοικίασης ακινήτου πέραν του έτους πρέπει να είναι γραπτή και να υπογράφεται από δύο μάρτυρες’’

ΤΟ φαινόμενο της μη ορθής εκτέλεσης ενοικιαστηρίου εγγράφου είναι συχνό και το γεγονός επηρεάζει κατά κύριο λόγο τα δικαιώματα του ενοικιαστή, ιδιαίτερα όταν η ενοικίαση είναι πέραν του ενός χρόνου και προνοείται περαιτέρω ανανέωση της. Το άρθρο 77(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, προνοεί ότι κάθε σύμβαση που αφορά την ενοικίαση ακίνητης ιδιοκτησίας της οποίας η διάρκεια είναι πέραν του ενός χρόνου, για να είναι έγκυρη και ισχυρή, θα πρέπει να είναι γραπτή και να υπογράφεται στο τέλος αυτής στην παρουσία δύο τουλάχιστον ικανών προς το συμβάλλεσθαι μαρτύρων, διαφορετικά η ενοικίαση είναι άκυρη. Όταν η συμφωνία ενοικίασης είναι προφορική, για να είναι έγκυρη θα πρέπει να είναι διάρκειας μέχρι ενός χρόνου. Στην περίπτωση ενοικιαστηρίου εγγράφου που δεν υπογράφεται από δύο μάρτυρες, παρά την ακυρότητα του, η ενοικίαση υπάρχει εφόσον ο ενοικιαστής κατέχει το ακίνητο. Το ερώτημα που εύλογα τίθεται είναι οι συνέπειες της ακυρότητας, πώς επηρεάζεται ο ενοικιαστής και ποια ειδοποίηση θα δώσει ο ιδιοκτήτης για τον τερματισμό της ενοικίασης.

Όπου έχουμε μια σύμβαση ενοικίασης ακινήτου που δεν τηρεί τις προϋποθέσεις του άρθρου 77(1) του Νόμου, είναι άκυρη και καθίσταται περιοδική ενοικίαση από μήνα σε μήνα ή από χρόνο σε χρόνο ή ανάλογα πώς γίνεται η πληρωμή του ενοικίου. Ο ενοικιαστής επηρεάζεται από μια τέτοια σύμβαση, είτε πρόκειται για ακίνητο που εμπίπτει στο ενοικιοστάσιο είτε όχι, αφού η χρονική περίοδος που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο δεν ισχύει και εναπόκειται στον ιδιοκτήτη να την τερματίσει. Ο τερματισμός γίνεται με προειδοποίηση ανάλογα με το χρόνο πληρωμής του ενοικίου ή όταν ο ενοικιαστής δεν καταβάλλει τα ενοίκια ακινήτου που εμπίπτει στο ενοικιοστάσιο, με ειδοποίηση 21 ημερών. Όταν το άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο προνοεί ενοικίαση πέραν του ενός χρόνου και ότι ο ενοικιαστής θα έχει δικαίωμα να την ανανεώσει για περαιτέρω περίοδο, αυτή λήγει με τη λήξη της περιόδου της ενοικίασης και ο όρος για τη δυνατότητα ανανέωσης είναι άκυρος. Ο ενοικιαστής δεν νομιμοποιείται να επικαλεστεί ότι η ενοικίαση δεν έχει λήξει ή ότι έχει ανανεωθεί, αφού στην περίπτωση που το υποστατικό είναι ενοικιοστασιακό, η ενοικίαση καθίσταται θέσμια. 

Το ανωτέρω θέμα εξετάστηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε.105/2014 ημερ.15.10.2018, που αφορούσε ενοικιαστήριο έγγραφο το οποίο προέβλεπε διάρκεια ενοικίασης δύο χρόνων με πρόνοια για ανανέωση της ενοικίασης για άλλες δύο διετίες χωριστά, αλλά δεν έφερε την υπογραφή δύο μαρτύρων κατά παράβαση του άρθρου 77, γεγονός που το καθιστούσε άκυρο. Το Ανώτατο Δικαστήριο υιοθέτησε το σκεπτικό της πρωτόδικης απόφασης που ανέφερε ότι ενώ ο σχετικός όρος ήταν απόλυτα σαφής ως προς τη χρονική διάρκεια της περιόδου της πρώτης ενοικίασης και ενώ επίσης συνάγεται από αυτόν με εύλογη καθαρότητα ότι η άσκηση του δικαιώματος ανανέωσης της ενοικίασης ανήκε αποκλειστικά στον ενοικιαστή, εντούτοις δεν γινόταν αναφορά για τον τρόπο και χρόνο άσκησης του δικαιώματος αυτού, με αποτέλεσμα η συγκεκριμένη πρόνοια ανανέωσης να είναι αόριστη και ασαφής πέραν της ακυρότητας του ενοικιαστηρίου εγγράφου. 

Στην προκειμένη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης απαιτούσε από τον ενοικιαστή να του παραδώσει το υποστατικό για να προβεί σε εκτέλεση έργων συντήρησης, ανακαίνισης και αποκατάστασης, δίδοντας του σχετική ειδοποίηση 4 μηνών. Το Ανώτατο Δικαστήριο δεν συμφώνησε με τη θέση του ενοικιαστή ότι η ενοικίαση δεν κατέστη θέσμια λόγω μη τερματισμού, αφού το ενοικιαστήριο έγγραφο ήταν άκυρο, η αρχική ενοικίαση έληξε και δεν ίσχυε η πρόνοια για την ανανέωση της. Επομένως δεν χρειαζόταν τερματισμός της ενοικίασης, εφόσον η σύμβαση έληξε και ο ενοικιαστής κατέστη θέσμιος. Αναφορικά με την ειδοποίηση που δόθηκε, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι ήταν έγκυρη, μάλιστα σύμφωνα με τη νομολογία, η παράλληλη προώθηση δύο λόγων ανάκτησης κατοχής με διαφορετική προθεσμία εκ του Νόμου δεν επηρεάζει την εγκυρότητα της ούτε και η μη αναφορά σε αυτή στα σχετικά άρθρα του Νόμου. Όσον αφορά τον ισχυρισμό του ενοικιαστή ότι ο ιδιοκτήτης δεν ικανοποίησε την προϋπόθεση που θέτει ο Νόμος για «εκτέλεση έργων σε διατηρητέα οικοδομή», μέρος της οποίας αποτελεί το επίδικο, πάλι το Ανώτατο Δικαστήριο συμφώνησε με την πρωτόδικη απόφαση, κρίνοντας ότι από την αποδεκτή μαρτυρία αναδείχθηκε ότι οι εργασίες ήταν αναγκαίες ως απορρέουσες από τις σχετικές άδειες και τη Συναίνεση του Υπουργού, αφού επρόκειτο για διατηρητέα οικοδομή και η αναπαλαίωση δεν μπορούσε να γίνει ούτε σταδιακά ούτε τμηματικά. 

*Δικηγόρου στη Λάρνακα