Του Γιώργου Κουκούνη*

“Η μεταβίβαση και εγγραφή της ακίνητης περιουσίας γίνεται στο όνομα του εμπιστευματοδόχου”

Η επιλογή διαθέτη να μεταβιβάσει ακίνητη περιουσία προς όφελος προσφιλούς του προσώπου, ιδιαίτερα τέκνου, εγγονιού ή άλλου συγγενικού προσώπου ή τρίτου, προσφέρεται και δυνάμει εγγράφου εμπιστεύματος αντί απλής δήλωσης δωρεάς, οπότε η περιουσία αποκτάται και κατέχεται αποκλειστικά μόνο υπό τους όρους και τους σκοπούς του εμπιστεύματος. Το δικαιούχο πρόσωπο καίτοι δεν έχει εξουσία να διαχειρίζεται την περιουσία, αφού υπεύθυνος είναι ο εμπιστευματοδόχος ο οποίος διορίζεται από τον διαθέτη, λαμβάνει το όφελος της διαχείρισης της όπως προνοείται στο έγγραφο του εμπιστεύματος. Με τον τρόπο αυτό ο μεν διαθέτης καθορίζει τους όρους, τη διάρκεια, τυχόν περιορισμούς και τους σκοπούς του εμπιστεύματος και ο δε δικαιούχος είναι το πρόσωπο για το οποίο γίνεται η διαχείριση της περιουσίας. Ο εμπιστευματοδόχος κατά την άσκηση των εξουσιών του ενεργεί χωρίς αμοιβή, δικαιούται όμως σε κάλυψη όλων των εξόδων ή πληρωμών που καταβάλλει σε τρίτους ή αποζημιώνεται για αξιώσεις που τυχόν να εγερθούν εναντίον του υπό την ιδιότητα του ως εμπιστευματοδόχος. Επιπρόσθετα, δεν έχει καμία ευθύνη για ζημιά ή απώλεια στην περιουσία εκτός σε περίπτωση δόλου. Για να είναι έγκυρο το εμπίστευμα το οποίο αφορά ακίνητη περιουσία πρέπει να ιδρυθεί με έγγραφο υπογραμμένο από το διαθέτη και μπορεί να καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο. 

Η ακίνητη περιουσία στην οποία αναφέρεται το εμπίστευμα μπορεί να μεταβιβαστεί από το διαθέτη στον εμπιστευματοδόχο με δήλωση μεταβίβασης σύμφωνα με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο. Το ερώτημα που τίθεται είναι κατά πόσο το πιστοποιητικό εγγραφής που θα εκδοθεί από το Κτηματολόγιο, θα αναφέρει μόνο το όνομα του εμπιστευματοδόχου ή και την ιδιότητα του ως επιτρόπου του εμπιστεύματος. Η απάντηση δίδεται στην απόφαση που εξέδωσε ο Πρόεδρος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού κ. Χ. Μαλαχτός ημερ.18.12.2017 σε σχετική έφεση/αίτηση που καταχωρήθηκε από το διαθέτη και τον εμπιστευματοδόχο εναντίον του Διευθυντή του Κτηματολογίου. Συστάθηκε εμπίστευμα που αφορούσε ακίνητη περιουσία και το σχετικό έγγραφο καταχωρήθηκε στο Κτηματολόγιο. Την ίδια ημέρα ο διαθέτης κατέθεσε δήλωση μεταβίβασης της περιουσίας, ότι συμφώνησε να τη μεταβιβάσει στον εμπιστευματοδόχο που ήταν εταιρεία, η οποία ως δικαιοδόχος υπέγραψε τη δήλωση. Ο κτηματολογικός λειτουργός απαίτησε να προστεθεί μετά το όνομα της η αναφορά ότι ήταν ο επίτροπος του εμπιστεύματος. Η εταιρεία ακολούθησε την υπόδειξη διαμαρτυρόμενη και απέστειλε επιστολή στο Διευθυντή εκφράζοντας την ένσταση της. 

Όπως αναφέρεται στην απόφαση, ο Διευθυντής απάντησε επιμένοντας ότι ακολουθήθηκε η πρακτική του Κτηματολογίου και εξέφρασε την ανησυχία του ότι αν το πιστοποιητικό εγγραφής αναφέρει μόνο το όνομα της εταιρείας, τότε πιθανό να υπήρχε σύγχυση όσον αφορά το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου, καθώς στο μηχανογραφημένο σύστημα του Κτηματολογίου δεν καταχωρείται οποιαδήποτε σημείωση ότι αυτό κατέχεται από τον ιδιοκτήτη με την ιδιότητα του ως επίτροπος. Όταν εκδόθηκε ο τίτλος ιδιοκτησίας με αναφορά στον ιδιοκτήτη ως επίτροπο του εμπιστεύματος, ο διαθέτης και ο εμπιστευματοδόχος καταχώρησαν την έφεση/αίτηση για ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή και να εκδώσει τον τίτλο ιδιοκτησίας στο όνομα της εταιρείας. Οι εφεσείοντες υπέβαλαν στο Δικαστήριο ότι η εγγραφή ακίνητης ιδιοκτησίας μπορεί να γίνει μόνο στο όνομα προσώπου, επικαλούμενοι το άρθρο 2 και 16 του Ν.9/1965 και το άρθρο 2 του περί Ερμηνείας Νόμου ως προς την έννοια των όρων «δικαιοδόχος» και «πρόσωπο». 

Το Δικαστήριο συμφώνησε με τους εφεσείοντες και κατέληξε ότι δικαιοδόχος ακίνητης ιδιοκτησίας στο όνομα του οποίου μπορεί να πραγματοποιηθεί εγγραφή και να εκδοθεί πιστοποιητικό μπορεί, πέραν από φυσικό πρόσωπο, να είναι εταιρεία, συνεταιρισμός, ένωση, σύλλογος, ίδρυμα ή σώμα προσώπων με νομική προσωπικότητα ή όχι. Δεν νοείται εγγραφή στο όνομα προσώπου με αναφορά σε συγκεκριμένη ιδιότητα ή άλλη περιγραφή, ούτε στο όνομα εμπιστεύματος. Πρόσθεσε ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου οφείλει να ενεργεί όπως του επιτρέπεται από τη νομοθεσία, η οποία δεν επιτρέπει την έκδοση τίτλων σε τέτοιο όνομα, ό,τι και αν ο δικαιοπάροχος και ο δικαιοδόχος αναγράψουν στη δήλωση μεταβίβασης που καταχωρούν στο Κτηματολόγιο. Παρόλο που η ανησυχία που εξέφρασε ο Διευθυντής στην επιστολή του ήταν γνήσια, εντούτοις δεν του εναποτίθεται οποιοσδήποτε ρόλος να ενεργεί για τη διασφάλιση των συμφερόντων του δικαιούχου οποιοδήποτε εμπιστεύματος. Ο διαθέτης της περιουσίας εμπιστεύθηκε ως επίτροπο την εταιρεία, η οποία επωμίζεται τις ευθύνες που η νομοθεσία εναποθέτει σε κάθε επίτροπο εμπιστεύματος αναφορικά με τη διαχείριση της περιουσίας που διέπεται από το εμπίστευμα και διέταξε την εγγραφή της περιουσίας στο όνομα της.

*Δικηγόρου στη Λάρνακα