Του Γιώργου Κουκούνη*

“Αποτελεί συγκροτημένο σώμα που ενεργεί εκ μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων”

Κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει διαχειριστική επιτροπή, η οποία εκλέγεται από τη γενική συνέλευση των ιδιοκτητών των μονάδων και αποτελεί εκ του νόμου

συγκροτημένο σώμα για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της οικοδομής, η οποία μπορεί να είναι πολυκατοικία ή συγκρότημα κατοικιών.

Η διαχειριστική επιτροπή (ΔΕ) έχει τις αρμοδιότητες, τα καθήκοντα και τις εξουσίες που καθορίζονται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο, Κεφ.224, Μέρος ΙΙΑ, τους Κανονισμούς που δυνατό να έχουν συντάξει οι κύριοι των μονάδων και εγγράψει στο Κτηματικό Μητρώο ή ελλείψει αυτών, από τους πρότυπους Κανονισμούς που εφαρμόζονται αναφορικά με κοινόκτητες οικοδομές για τις οποίες εκδόθηκε άδεια οικοδομής και περιέχονται στον Πίνακα του Παραρτήματος του Νόμου. Η ΔΕ ενεργεί εκ μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων, είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών και οφείλει να ενεργεί σύννομα, δεόντως εκλεγμένη, εφαρμόζοντας τις αποφάσεις της γενικής συνέλευσης. Ανάμεσα στις υποχρεώσεις της είναι να ελέγχει, λειτουργεί, διαχειρίζεται και διευθύνει την κοινόκτητη ιδιοκτησία, την οποία οφείλει να διατηρεί σε καλή κατάσταση και λειτουργικότητα, να τη συντηρεί και να την ασφαλίζει και να συγκαλεί γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων τουλάχιστο μια φορά το χρόνο ή κάθε άλλη συνέλευση που δυνατό να ζητηθεί. Συγχρόνως, έχει εξουσία να ιδρύει και να λειτουργεί ταμείο, το οποίο να είναι επαρκές για τα έξοδα διαχείρισης, να καθορίζει τα ποσά που εισπράττονται ως κοινόχρηστα και το χρόνο και τον τρόπο καταβολής τους και να ανακτά με αγωγή από κύριο μονάδας το μερίδιο του σε ποσά που δαπανήθηκαν για επιδιορθώσεις ή εργασίες που έγιναν στην οικοδομή ή αφορούν τη διαχείριση της.

Οι αποφάσεις της γενικής συνέλευσης καταγράφονται σε ειδικό μητρώο, στο οποίο έχει πρόσβαση ο κάθε κύριος μονάδας, καθώς επίσης τηρούνται πρακτικά και καταγράφονται οι αποφάσεις της ΔΕ με σχετική δικαιολόγηση ιδιαίτερα όσον αφορά δαπάνες. Όπου δεν έχει συγκληθεί γενική συνέλευση και δεν έχει νόμιμα εκλεχθεί ΔΕ, μπορεί να εγερθεί θέμα για την ύπαρξη και τη νομιμοποίηση της στα πλαίσια αντιδικίας μεταξύ αυτής και ιδιοκτήτη μονάδας. Στις αρμοδιότητες της ΔΕ περιλαμβάνεται το δικαίωμα να ενάγει και να ενάγεται για οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία. Όταν η ΔΕ είναι ανύπαρκτο πρόσωπο, η έγερση αγωγής από μέρους της συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας και το μέσο αμφισβήτησης της οντότητας της είναι η αίτηση για διαγραφή της ΔΕ και απόρριψη της αγωγής, η οποία σύμφωνα με τη νομολογία πρέπει να υποβληθεί στο αρχικό στάδιο της διαδικασίας. Η τήρηση πρακτικών και η καταγραφή αποφάσεων με τη δέουσα αιτιολόγηση είναι απαραίτητη, καθότι αντικρούει τυχόν αμφισβήτηση της νομιμότητας της υπόστασης της ΔΕ και των δαπανών της. Οι κύριοι των μονάδων συμμετέχουν στις αναγκαίες δαπάνες για τη συντήρηση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και η αναλογία του μεριδίου τους καθορίζεται με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας. Όπου δεν έχει ακόμη διοριστεί ΔΕ, κάθε κύριος έχει υποχρέωση να καταβάλλει το μερίδιο που αναλογεί στη μονάδα του προς τον πωλητή. Σημειώνεται ότι σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης συμφωνεί να ενοικιάσει το ακίνητο του και το ενοικιαστήριο έγγραφο περιλαμβάνει όρο ότι η καταβολή των κοινοχρήστων αποτελεί υποχρέωση του ενοικιαστή, ο όρος αυτός δεν αφορά και δεν δεσμεύει τη ΔΕ στην οποία υπόλογος πάντοτε είναι ο ιδιοκτήτης. 

Η νομική πτυχή του ανωτέρω θέματος αναλύεται σε αποφάσεις των Δικαστηρίων μας με παραπομπή στη νομολογία, όπου κρίθηκε ότι ο τρόπος υπολογισμού των κοινοχρήστων δεν ήταν σύμφωνος με το Νόμο γιατί η χρέωση δεν περιοριζόταν στις αναγκαίες δαπάνες όπως προνοεί το άρθρο 38ΙΑ του Νόμου. Υπήρχε πλεόνασμα από τις εισπράξεις των κοινοχρήστων και η ενέργεια της ΔΕ να μην το χρησιμοποιήσει και να εξακολουθήσει να χρεώνει κοινόχρηστα ξέφευγε από τις πρόνοιες του νόμου. Τονίστηκε ότι εφόσον υπάρχει πλεόνασμα δεν μπορεί να γίνεται λόγος για συμμετοχή σε αναγκαίες δαπάνες από τη στιγμή που το πλεόνασμα θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί προς πλήρη ή μερική κάλυψη των αναγκαίων δαπανών ή να οδηγήσει στην αναπροσαρμογή των κοινοχρήστων με μείωση του ποσού που αναλογεί στον κάθε κύριο. Σε άλλη υπόθεση, το Δικαστήριο έκρινε ότι το χρονιαίο ποσό που αξιωνόταν για κοινόχρηστα και αποθεματικό υπερέβαινε κατά πολύ του ποσοστού της μονάδας επί της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και συνεπώς η ΔΕ δεν απέδειξε την απαίτηση της ούτε υπήρχε οποιαδήποτε αιτιολόγηση για τη διαφορά αυτή.

*Δικηγόρου στη Λάρνακα