Του Γιώργου Κουκούνη*

“Η συνέχιση της ευθύνης του εγγυητή εξαρτάται από το λεκτικό της εγγύησης”

Η θέσμια ενοικίαση δημιουργεί μια νέα κατάσταση πραγμάτων στη σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή με την εφαρμογή των προνοιών του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και κατ’ επέκταση επηρεάζει την εγγύηση που δυνατό να παραχωρήθηκε με την υπογραφή του ενοικιαστηρίου εγγράφου.

Η θέσμια ενοικίαση είναι σαφώς διαφορετική από τη συμβατική, εφόσον προστατεύει το αμετακίνητο του θέσμιου ενοικιαστή και είναι από απόψεως διάρκειας απροσδιόριστου χρόνου. Η παραμονή του ενοικιαστή στο μίσθιο με τη διατήρηση της κατοχής του δεν εξυπακούει και τη συνέχιση της ευθύνης του εγγυητή, η οποία παύει με τη διαφοροποίηση της σχέσης μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, εκτός εάν το λεκτικό της εγγύησης καθορίζει με σαφήνεια τη συνέχιση της ευθύνης του εγγυητή. Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος τίποτε το σχετικό δεν αναφέρει για τα συμβατικά δικαιώματα ή τις υποχρεώσεις τρίτου, όπως είναι η εγγύηση. Η ευθύνη του εγγυητή κατά πόσο συνεχίζει και στη θέσμια ενοικίαση με τη λήξη της συμβατικής εξαρτάται από το λεκτικό της εγγύησης. Ακόμη και σήμερα αποφάσεις του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, που είναι το ειδικό αρμόδιο Δικαστήριο να εκδικάζει διαφορές που εγείρονται στα πλαίσια θέσμιας ενοικίασης, ακυρώνονται από το Ανώτατο Δικαστήριο λόγω εσφαλμένης ερμηνείας και εφαρμογής του λεκτικού της εγγύησης, γι’ αυτό το κοινό οφείλει να είναι πολύ προσεκτικό κατά τη σύναψη ενοικιαστηρίου εγγράφου που εμπεριέχει εγγύηση. 

Λεκτικό που αναφέρει ότι ο εγγυητής εγγυάται προσωπικά τον ενοικιαστή για την τήρηση των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου και την πληρωμή του ενοικίου μέχρι την εξόφληση του και την παράδοση του μισθίου από τον ενοικιαστή στον ιδιοκτήτη, δεν δημιουργεί ευθύνη στον εγγυητή σε περίπτωση ύπαρξης καθυστερημένων ενοικίων όταν η ενοικίαση μετατράπηκε σε θέσμια. Η συμπερίληψη της θέσμιας ενοικίασης στο λεκτικό της εγγύησης είναι απαραίτητη, έτσι ώστε η εγγύηση να καθίσταται συνεχής και να δημιουργεί υποχρέωση στον εγγυητή καθ’ όλη τη διάρκεια της ενοικίασης, συμβατικής και θέσμιας. Αντικείμενο της έφεσης και της απόφασης του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Π.Ε. 74/2013 ημερ.14.2.2019 αποτελούσε η ισχύς της εγγύησης στη θέσμια ενοικίαση. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων με βάση το ανωτέρω λεκτικό, ενώ παρέθεσε σχετική νομολογία στο θέμα, έκρινε ότι ο εγγυητής ευθυνόταν έναντι του ιδιοκτήτη για οφειλόμενα ενοίκια και ενδιάμεσα οφέλη μετά τον τερματισμό της συμβατικής ενοικίασης που την κατέστησε θέσμια. Το Ανώτατο Δικαστήριο διαφώνησε με την ερμηνεία αυτή και ανέτρεψε την πρωτόδικη απόφαση στην έκταση που αφορούσε την επιδίκαση ενοικίων σε βάρος του εγγυητή για την περίοδο μετά τον τερματισμό της συμβατικής ενοικίασης.

Το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση του υπενθυμίζει ότι σύμβαση εγγύησης είναι, ουσιαστικά, η συμφωνία προς εκπλήρωση υποχρέωσης τρίτου προσώπου, σε περίπτωση που το πρόσωπο αυτό αρνείται και/ή παραλείπει να την εκπληρώσει. Παραμένει βασική αρχή του δικαίου των συμβάσεων ότι κάθε μεταβολή των όρων συμφωνίας εγγύησης, η οποία επέρχεται χωρίς την συναίνεση του εγγυητή, έχει ως αποτέλεσμα την απαλλαγή του εν λόγω εγγυητή από κάθε ευθύνη από μεταγενέστερες συναλλαγές. Με αναφορά στη νομολογία, προσθέτει ότι η θέσμια ενοικίαση είναι διαφορετική μορφή ενοικίασης από τη συμβατική, επομένως η εγγύηση καταβολής ενοικίου σε σχέση με συμβατική ενοικίαση δεν καλύπτει μετέπειτα θέσμια ενοικίαση, εκτός εάν με ξεκάθαρο τρόπο προκύπτει τέτοια υποχρέωση από το λεκτικό της συμφωνίας ενοικίασης. Τότε και μόνο το Δικαστήριο θα μπορεί να οδηγηθεί σε συμπέρασμα ότι η σύμβαση εγγύησης εφαρμόζεται και σε σχέση με την πληρωμή ενοικίου θέσμιας ενοικίασης. Η θέσμια ενοικίαση είναι απροσδιορίστου χρονικής διάρκειας, στοιχείο ιδιαίτερα σημαντικό και το οποίο συνιστά επιπρόσθετο βάρος στους ώμους του όποιου εγγυητή για καταβολή ενοικίου. Το Δικαστήριο τόνισε όμως ότι το ζήτημα διαφοροποιείται στις περιπτώσεις όπου στο ίδιο το ενοικιαστήριο έγγραφο προβλέπεται περίοδος ανανέωσης ή όπου η συμφωνία ενοικίασης έχει δυνητικά καταληκτικό χρόνο τη λήξη της περιόδου ανανέωσης. Σε τέτοια περίπτωση και με δεδομένο ότι ο εγγυητής γνώριζε για το δικαίωμα μονομερούς ανανέωσης και ότι η ανανέωση επήλθε, η εγγύηση θεωρείται ότι ισχύει και για την περίοδο ανανέωσης.

Στην υπό αναφορά περίπτωση, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι το λεκτικό της σύμβασης εγγύησης δεν εμπίπτει στα πλαίσια της ξεκάθαρης ανάληψης υποχρέωσης κάλυψης και της θέσμιας ενοικίασης. Η αναφορά στην επίδικη συμφωνία εγγύησης σε εξασφάλιση του ενοικίου μέχρι την παράδοση του καταστήματος στον ιδιοκτήτη, συνδεόταν άμεσα με «την τήρηση των όρων του παρόντος Ενοικιαστηρίου Εγγράφου» και όχι με οποιαδήποτε μεταβολή της ενοικίασης από συμβατική σε θέσμια.

*Δικηγόρου στη Λάρνακα