Του Γιώργου Κουκούνη* 

“Μπορεί να παραταθεί εφόσον οι εργασίες που προνοούνται εκτελέστηκαν σε μη αναστρέψιμο βαθμό”

Κάθε πολεοδομική άδεια, εκτός από την ανάπτυξη που εξουσιοδοτεί, καθορίζει και την περίοδο της ισχύος της, η οποία εξαρτάται από τη φύση και το μέγεθος της ανάπτυξης και αν δεν επιβληθεί σχετικός όρος, η άδεια ισχύει για περίοδο τριών χρόνων.

Η ισχύς της μπορεί να παραταθεί μια ή περισσότερες φορές με την έκδοση έγκρισης παράτασης, όμως η Πολεοδομική Αρχή μπορεί να τροποποιήσει ή καταργήσει οποιοδήποτε από τους όρους της ή να θέσει νέο όρο στο βαθμό που αφορά το μέρος της ανάπτυξης που δεν έχει εκτελεστεί. Σύμφωνα με το άρθρο 28(5) του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, η πολεοδομική άδεια, λαμβάνοντας υπόψη και τη συνολική χρονική διάρκεια των παρατάσεων ισχύος της, δεν μπορεί να ισχύει πέραν των οκτώ (8) ετών προκειμένου για μια οικιστική μονάδα και/ή αλλαγή χρήσεως. Το άρθρο 28(3) προνοεί ότι η ισχύς της πολεοδομικής άδειας μπορεί να παραταθεί για χρονική περίοδο που κρίνεται δικαιολογημένη, νοουμένου ότι οι πρόνοιες του δημοσιευμένου Σχεδίου Ανάπτυξης που αφορούν στην ακίνητη ιδιοκτησία της ανάπτυξης παραμένουν αμετάβλητες ή η ανάπτυξη συνεχίζει να επιτρέπεται μετά την τροποποίηση του Σχεδίου. Ακόμη και στην περίπτωση που οι πρόνοιες του δημοσιευμένου Σχεδίου έχουν τροποποιηθεί, εφόσον η αίτηση υποβληθεί το αργότερο μέσα σε τρεις μήνες πριν από την ημερομηνία λήξης της άδειας, η άδεια μπορεί να παραταθεί νοουμένου ότι η Πολεοδομική Αρχή διαπιστώσει ότι οι εργασίες που προνοούνται στην άδεια εκτελέστηκαν σε μη αναστρέψιμο βαθμό.

Ο κάτοχος πολεοδομικής άδειας που δεν εκτέλεσε οποιεσδήποτε οικοδομικές εργασίες στην υπό ανάπτυξη ακίνητη ιδιοκτησία εκτίθεται σε κίνδυνο εάν υπάρξει αλλαγή στο Σχέδιο Ανάπτυξης που δεν επιτρέπει πλέον τη συγκεκριμένη ανάπτυξη, αφού σε τέτοια περίπτωση, η Πολεοδομική Αρχή δεν θα εγκρίνει την παράταση. Τα γεγονότα της απόφασης του Διοικητικού Δικαστηρίου στην υπόθεση αρ.1118/2014 ημερ.6.5.2019, αφορούσαν μια τέτοια περίπτωση όπου ο κάτοχος της άδειας διατεινόταν ότι η Πολεοδομική Αρχή και κατ’ επέκταση η Υπουργική Επιτροπή, στην οποία προσέφυγε με ιεραρχική προσφυγή, εσφαλμένα δεν ενέκριναν την παράταση της πολεοδομικής άδειας για ανέγερση κατοικίας στο τεμάχιο του. Επικαλείτο ότι εκμεταλλεύτηκε το χρόνο που του παραχωρήθηκε από την αρχική πολεοδομική άδεια για την ανέγερση ισόγειας μονοκατοικίας και ότι συνέχισε τις εργασίες προς το σκοπό αυτό, χωρίς όμως να μπορέσει να τις ολοκληρώσει λόγω της οικονομικής κρίσης. Η Πολεοδομική Αρχή υποστήριζε ότι διερεύνησε το ζήτημα και πραγματοποιώντας επιτόπια έρευνα στο τεμάχιο, διαπίστωσε ότι πέραν από εξομάλυνση του τεμαχίου, οριοθέτηση και τοποθέτηση ενός εμπορευματοκιβωτίου σε αυτό, καμία άλλη εργασία προς εκπλήρωση του εγκεκριμένου με την πολεοδομική άδεια έργου είχε διενεργηθεί. Γι’ αυτό αποφάσισε ότι δεν τίθετο ζήτημα έγκρισης παράτασης της πολεοδομικής άδειας, αφού οι εργασίες που προνοούνταν στην άδεια δεν εκτελέστηκαν σε μη αναστρέψιμο βαθμό. Αυτό,  σε συνδυασμό με την εν τω μεταξύ αλλαγή της πολεοδομικής ζώνης και σχεδίων που διέπουν το τεμάχιο, δεν επέτρεπαν την έγκριση του αιτήματος του αιτητή.

Ο Δικαστής κ. Γ. Σεραφείμ στην απόφαση του αναφέρθηκε στις ανωτέρω νομοθετικές διατάξεις, υποδεικνύοντας ότι από το διοικητικό φάκελο προέκυψε ότι η Πολεοδομική Αρχή διενήργησε δέουσα έρευνα και το εύρημα της ότι οι εργασίες στο τεμάχιο δεν ήταν σε μη αναστρέψιμο βαθμό αποδεικνύεται ως ορθό και εύλογο με βάση τις σχετικές διαπιστώσεις της και η αποφασίζουσα Υπουργική Επιτροπή είχε όλα τα δεδομένα ενώπιον της. Τα όσα ο αιτητής συναφώς ισχυριζόταν στην αγόρευση του δεν αποτελούσαν μαρτυρία για τις ισχυριζόμενες ενέργειες του προς εκπλήρωση του εγκεκριμένου με την πολεοδομική άδεια έργου. Το μαρτυρικό υλικό πηγάζει κατά κύριο λόγο από το διοικητικό φάκελο της υπόθεσης ή από μαρτυρία δοθείσα κατόπιν άδειας του Δικαστηρίου. Ελλείψει μαρτυρίας για το αντίθετο, η ορθότητα της αναφοράς στο διοικητικό φάκελο παρέμεινε αναντίλεκτη και περιβαλλόταν από το τεκμήριο της νομιμότητας, το οποίο δεν είχε ανατραπεί. Ο ισχυρισμός του αιτητή ότι παραβιάστηκε η αρχή της φυσικής δικαιοσύνης διότι η Υπουργική Επιτροπή παρέλειψε να τον ακούσει, κρίθηκε αβάσιμος, αφού του η δυνατότητα μέσω της άσκησης ιεραρχικής προσφυγής να προβάλει όλες τις θέσεις και ισχυρισμούς που επιθυμούσε, όπως και το έπραξε. Όπως έχει νομολογηθεί, το αίτημα αναθεώρησης, εν προκειμένω μέσω της υποβληθείσας ιεραρχικής προσφυγής, αποτελεί στην ουσία δικαίωμα ακρόασης και στις διοικητικές υποθέσεις δεν είναι επιτακτικό να ασκείται προφορικά αλλά ικανοποιείται και με γραπτή παράσταση. Γι’ αυτό οι λόγοι ακύρωσης δεν ευσταθούσαν και το Δικαστήριο απέρριψε την προσφυγή. 

*Δικηγόρου στη Λάρνακα