Του Γιώργου Κουκούνη*

“Η αίτηση μπορεί να γίνει από τον αγοραστή, τον πωλητή, τον ενυπόθηκο δανειστή ή το δανειστή”

Οι πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου, Ν.9/65, παρέχουν τη δυνατότητα μεταβίβασης ακινήτου στο όνομα του αγοραστή για το οποίο εκδόθηκε ο τίτλος ιδιοκτησίας, είτε αυτεπάγγελτα από το Διευθυντή του Κτηματολογίου είτε κατόπιν αίτησης που υποβάλλεται προς αυτόν από τον αγοραστή ή τον πωλητή δυνάμει κατατεθειμένου πωλητηρίου εγγράφου ή τον ενυπόθηκο δανειστή δυνάμει υποθήκης που ενεγράφη επί του ακινήτου ή το δανειστή δυνάμει σύμβασης δανείου με τον αγοραστή.

Εάν εκκρεμεί διαδικασία εκποίησης του ακινήτου ή διαδικασία με βάση τον περί Πτωχεύσεως Νόμο ή τον περί Εταιρειών Νόμο, αναστέλλεται μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της αίτησης. Στα πλαίσια εξέτασης της αίτησης, ο Διευθυντής διερευνά κατά πόσο έχει καταβληθεί το τίμημα πώλησης και εάν υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος του ακινήτου. Στην περίπτωση που δεν έχει καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα, ο Διευθυντής επιδίδει στον αγοραστή έγγραφη ειδοποίηση με την οποία τον καλεί όπως εντός 30 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης καταβάλει σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης. Όπου ο αγοραστής έχει καταβάλει μέρος του τιμήματος και για το υπόλοιπο δηλώσει ότι θα το καταβάλει εντός της προθεσμίας που απαιτείται σύμφωνα με τις συμβατικές του υποχρεώσεις, το υπόλοιπο αυτό καταβάλλεται στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό. Η αίτηση παραμένει σε εκκρεμότητα εάν δεν έχει καταβληθεί εξ ολοκλήρου το τίμημα πώλησης ή εάν δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας μέχρι την ημέρα υποβολής της. 

Ο Διευθυντής, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, γνωστοποιεί στον αγοραστή, στον πωλητή, στον ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, την πρόθεση του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή μετά την παρέλευση 45 ημερών από την επίδοση. Τους ενημερώνει ότι σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης, θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή. Εντός της προθεσμίας αυτής, τα ανωτέρω επηρεαζόμενα πρόσωπα μπορούν να υποβάλουν ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου. Με την τεκμηρίωση της ένστασης, ο Διευθυντής δεν προβαίνει σε μεταβίβαση. Ο ενυπόθηκος δανειστής, ο πωλητής ή πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, μπορεί να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του πωλητή αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης τους. Εάν τα πρόσωπα αυτά, όπως και ο αγοραστής, δεν είναι ικανοποιημένα από την απόφαση του Διευθυντή, μπορούν εντός 30 ημερών από της κοινοποίησης της να υποβάλουν έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο.

Αγοραστής διαμερίσματος για το οποίο εκδόθηκε ο ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, αλλά υπήρχαν υποθήκες του πωλητή, αιτήθηκε την εγγραφή του διαμερίσματος στο όνομα του. Ο ενυπόθηκος δανειστής, όταν ενημερώθηκε από το Διευθυντή για την πρόθεση του να μεταβιβάσει το διαμέρισμα στον αγοραστή, δεν έφερε ένσταση και ζήτησε τη μεταφορά των υποθηκών σε άλλα ακίνητα του πωλητή. Ο Διευθυντής απέρριψε το αίτημα για το λόγο ότι το ένα ακίνητο είχε ήδη αποξενωθεί και τα άλλα δύο ακίνητα ήταν υποθηκευμένα με άλλες υποθήκες. Ο ενυπόθηκος δανειστής υπέβαλε έφεση, η οποία εξετάστηκε από τον Α.Ε.Δ. κ. Κ. Κωνσταντίνου στην απόφαση του ημερ.23.4.2019, κρίνοντας βάσιμο το λόγο έφεσης αναφορικά με το αίτημα μεταφοράς των υποθηκών στα εναπομείναντα δύο υποθηκευμένα ακίνητα του πωλητή. Συγκεκριμένα, έκρινε ότι ο Διευθυντής εσφαλμένα απέρριψε το αίτημα του ενυπόθηκου δανειστή κατ’ επίκληση του άρθρου 29 του Νόμου, αφού δεν έλαβε καθόλου υπόψη ότι οι διατάξεις του Νόμου που διαλαμβάνουν για την προστασία των εγκλωβισμένων αγοραστών εφαρμόζονται ανεξάρτητα από τις υπόλοιπες διατάξεις του. Παρόλο που ο Διευθυντής ουσιαστικά τελούσε σε πλάνη περί το Νόμο και εξάσκησε τη διακριτική του ευχέρεια εσφαλμένα, γεγονός που καθιστούσε την απόφαση του νομικά αβάσιμη, η οποία κανονικά υπόκειται σε ακύρωση, εντούτοις το Δικαστήριο έκρινε ότι η έφεση ήταν έκθετη σε απόρριψη για καθαρά δικαιοδοτικό λόγο, ως εκπρόθεσμη. Ενώ δεν ηγέρθηκε ένσταση από το Διευθυντή ή τον αγοραστή, το Δικαστήριο έκρινε ότι το εμπρόθεσμο της καταχώρησης της έφεσης είναι θέμα δημόσιας τάξης που εξετάζεται αυτεπάγγελτα και απέρριψε την έφεση.

*Δικηγόρου στη Λάρνακα