Του Γιώργου Κουκούνη

“Η επικαρπία είναι περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα και δεν αναιρεί την ιδιοκτησία”

Ο κύριος ακίνητης ιδιοκτησίας με τη δήλωση μεταβίβασης δικαιούται να επιφυλάξει εγγράφως για τον εαυτό του και τον ή τη σύζυγο ή τα τέκνα του ή προς όφελος άλλου, το δικαίωμα επικαρπίας και οίκησης του ακινήτου εφ’ όρου ζωής, το οποίο εγγράφεται δεόντως στο Κτηματολόγιο. Αυτό συνήθως συμβαίνει στις περιπτώσεις δωρεάς κατοικίας, διαμερίσματος, καταστήματος ή κτήματος από γονείς σε παιδιά για να διαφυλάξουν οι γονείς προς όφελος τους το δικαίωμα κάρπωσης και οίκησης του ακινήτου, οπότε τα παιδιά διατηρούν μόνο την ψιλή κυριότητα.

Οι γονείς ως επικαρπωτές έχουν δικαίωμα κατοχής και κάρπωσης του ακινήτου, δηλαδή να λαμβάνουν τους καρπούς του, όπως είναι η ενοικίαση του ακινήτου και η είσπραξη από αυτούς των ενοικίων ή η κατοχή και διαμονή τους σε αυτό. Τα τέκνα ως εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες δεν έχουν άμεση εξουσία επί του ακινήτου και ούτε έχουν αγώγιμο δικαίωμα για είσπραξη ενοικίων, αφού δικαιούχοι του ακινήτου είναι οι επικαρπωτές γονείς τους. Το άρθρο 11(1) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ. 224, κατοχυρώνει το δικαίωμα επικαρπίας, προβλέποντας ότι κανένα δικαίωμα διόδου ή οποιοδήποτε προνόμιο, ελευθερία, δουλεία, ή οποιοδήποτε άλλο δικαίωμα ή πλεονέκτημα δεν αποκτάται επί ακίνητης ιδιοκτησίας άλλου εκτός εκεί όπου αυτό επιφυλάχθηκε εγγράφως από τον κύριο οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας με τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας.

Συνεπώς η επικαρπία και η οίκηση είναι δουλεία και σαν τέτοια είναι εμπράγματο δικαίωμα, το οποίο παρέχει στο δικαιούχο την εξουσία να κατέχει και καρπούται την ωφέλεια του συγκεκριμένου ακινήτου εφ’ όρου ζωής ή για όσο χρονικό διάστημα διαρκεί η περίοδος της επικαρπίας. Ως δικαίωμα παρέχει στον επικαρπωτή την άμεση και απόλυτη εξουσία επί πάντων και το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου προς όφελος αυτού και τη λήψη των καρπών του, ακόμη και αν το ενοικιάζει σε τρίτους. Η μόνη υποχρέωση την οποία υπέχει ο δικαιούχος επικαρπωτής έναντι του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη είναι η διατήρηση της υπόστασης του ακινήτου και η μη καταστροφή του. 

Προκύπτει από τα ανωτέρω ότι ο επικαρπωτής ακινήτου σαν ο δικαιούχος αυτού είναι το μόνο πρόσωπο που δικαιούται να το κατέχει, χρησιμοποιεί, ενοικιάζει και καρπούται. Ως εκ τούτου, δικαιούται να απαιτεί την πληρωμή ή την είσπραξη του ενοικίου και είναι το πρόσωπο που έχει το αγώγιμο δικαίωμα να αξιώσει την πληρωμή ή αύξηση του ενοικίου, την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, καθώς και τη λήψη οποιουδήποτε άλλου αναγκαίου δικαστικού μέτρου. Η ύπαρξη ενοικιαστή δεν νομιμοποιεί τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη να λάβει ίδιος δικαστικά μέτρα για την είσπραξη καθυστερημένων ή νόμιμα οφειλόμενων ενοικίων ή αύξηση του ενοικίου επειδή τυγχάνει το ακίνητο να είναι εγγεγραμμένο στο όνομα του, αλλά το δικαίωμα αυτό το έχει ο επικαρπωτής προς όφελος του οποίου διαφυλάχθηκε το δικαίωμα επικαρπίας και οίκησης εφ’ όρου ζωής. Είναι ο τελευταίος που έχει εξουσία επάνω στο ακίνητο με τη δουλεία που έχει συσταθεί και η οποία είναι απόλυτη και του παρέχει το δικαίωμα να είναι διάδικος σε μια τέτοια δικαστική ή παρόμοια διαδικασία. Ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης ο οποίος έχει μόνο τη ψιλή κυριότητα δεν έχει λόγο στην κάρπωση του ακινήτου και ούτε μπορεί να λάβει δικαστικά μέτρα, γιατί κανένα έννομο συμφέρον δεν έχει στην υπάρχουσα ενοικίαση. Στην περίπτωση όμως που ο δικαιούχος της επικαρπίας δεν άσκησε το δικαίωμα του και δεν κατέχει το ακίνητο, τότε δεν μπορεί να είναι διάδικος σε αγωγή για παράνομη επέμβαση στο ακίνητο, παρά μόνο ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης. Εάν ο επικαρπωτής είναι διάδικος με τον ιδιοκτήτη, μπορεί να ζητηθεί η διαγραφή του ή αν είναι μόνος, η απαίτηση του να απορριφθεί. 

Η επικαρπία αποτελεί περιορισμένο “εμπράγματο δικαίωμα”, εφόσον το περιεχόμενό του είναι η πλήρης χρήση και κάρπωση του ακινήτου με τον περιορισμό ότι παραμένει ακέραιη η ουσία αυτού. Το σύνολο σχεδόν των εξουσιών του κυρίου μεταβαίνει στον επικαρπωτή και έτσι η κυριότητα απογυμνώνεται από τις εξουσίες που παρέχει παραμένοντας “ψιλή”. Το ευρύ περιεχόμενο που έχει η επικαρπία την καθιστά το σπουδαιότερο μετά την κυριότητα εμπράγματο δικαίωμα ουσίας. Ενώ η κυριότητα περιλαμβάνει τις εξουσίες χρήσης, κάρπωσης και διάθεσης του ακινήτου, η επικαρπία αφαιρεί από αυτήν ολοκληρωτικά τις δύο πρώτες. Συνεπώς η άσκηση του δικαιώματος επικαρπίας δεν αναιρεί την ιδιοκτησία, η οποία διατηρείται ακέραιη. Ο επικαρπωτής έχει μόνο εξουσία χρήσης και κάρπωσης, όχι εξουσία διάθεσης και δεν δικαιούται να εκποιήσει ή να επιβαρύνει με εμπράγματο βάρος το ακίνητο. 

Δικηγόρου στη Λάρνακα