Του Γιώργου Κουκούνη

“Είναι δυνατή η ακύρωση εγγραφής μέμο επί ακινήτου όταν αποτελεί κατάχρηση”

Η εγγραφή δικαστικής απόφασης επί ακίνητης ιδιοκτησίας του εξ αποφάσεως χρεώστη αποτελεί μέτρο εκτέλεσης και σκοπό έχει τη διασφάλιση της πληρωμής του χρέους. Το δικαίωμα της εγγραφής διασφαλίζεται από το νόμο, Κεφ.6 και συντελείται με την κατάθεση και εγγραφή της δικαστικής απόφασης ως επιβάρυνσης – μέμο επί της ακίνητης ιδιοκτησίας του χρεώστη μέσω του οικείου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου. Η εγγραφή καθιστά τον πιστωτή εξασφαλισμένο κατά προτεραιότητα έναντι άλλων χρεών με τα οποία δεν επιβαρύνθηκε ειδικά η ιδιοκτησία του οφειλέτη και η οποία υπόκειται σε πώληση προς ικανοποίηση της δικαστικής απόφασης. Η ύπαρξη προγενέστερης επιβάρυνσης ή υποθήκης δεν επηρεάζεται από την εγγραφής της απόφασης, αφού η χρονολογική σειρά προτεραιότητας καθορίζει και τα δικαιώματα του κάθε πιστωτή.

Στην περίπτωση που πληρωθεί το χρέος και η απόφαση ικανοποιηθεί, ο πιστωτής υποχρεούται να αποσύρει το μέμο δίδοντας γραπτή γνωστοποίηση στο Κτηματολόγιο, διαφορετικά θα είναι υπόλογος προς τον οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο πιστωτή για οποιαδήποτε ζημιά τυχόν υποστούν συνεπεία της διατήρησης της εγγραφής. Ο πιστωτής που ενέγραψε την απόφαση του δυνατό να παραγκωνιστεί αν δεν προβεί σε εκτέλεση της, γι’ αυτό και τυχόν αδιαφορία του μπορεί να προκαλέσει την απώλεια της εξασφάλισης. Όταν ακίνητη περιουσία που βαρύνεται με περισσότερα από ένα μέμο ή άλλες επιβαρύνσεις πωληθεί και μετά την ικανοποίηση του χρέους και των εξόδων της εκτέλεσης της πρώτης επιβάρυνσης παραμείνει υπόλοιπο, αυτό διατίθεται κατά προτεραιότητα προς ικανοποίηση του χρέους των άλλων πιστωτών που έχουν εγγράψει την απόφαση τους μέσω του Κτηματολογίου. 

Επιπρόσθετα ο νόμος προνοεί για ακύρωση της εγγραφής μέμο όταν αυτό αποτελεί κατάχρηση και εναπόκειται στον κάθε ενδιαφερόμενο να το ζητήσει με αίτηση του στο δικαστήριο. Ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων υποβλήθηκε από χρεώστη αίτηση για την απαλλαγή ακινήτου του από μέμο που ενέγραψε εξ αποφάσεως πιστωτής, με σκοπό να το διαθέσει για να μπορέσει να προβεί σε αναδιάρθρωση των υπόλοιπων χρεών του. Συγχρόνως ζητούσε την εγγραφή του μέμο σε άλλο ακίνητο του που ήταν κατά το ¼ εγγεγραμμένο στο όνομα του και ισχυριζόταν ότι ο πιστωτής του έθετε καταχρηστικούς και καταπιεστικούς όρους προκειμένου να αποδεχθεί ακύρωση του μέμο και εγγραφή του σε άλλα ακίνητα. Η Πρόεδρος του Δικαστηρίου εξέτασε την αίτηση του χρεώστη στην απόφαση της ημερ.30.10.2020, αναφέροντας ότι προκειμένου να αποτραπούν φαινόμενα καταπίεσης ή κατάχρησης των μέτρων εκτέλεσης, το δικαστήριο έχει τη συμφυή εξουσία ελέγχου και επίβλεψης της διαδικασίας εκτέλεσης. Σημείωσε ότι ήταν ο χρεώστης που είχε το βάρος απόδειξης των ισχυρισμών του και δεν τεκμηρίωσε ότι ο πιστωτής καταχράτο τη διαδικασία. Η κατάχρηση δικαιώματος, τόνισε, έχει την έννοια της χρήσης του δικαιώματος για την επίτευξη σκοπού άλλου από αυτόν για τον οποίο προορίζεται και πολύ συχνά αυτή προσλαμβάνει τη μορφή προώθησης παράλληλων μέτρων εκτέλεσης, κάτι που δεν συνέβαινε στην προκειμένη περίπτωση. 

Το Δικαστήριο παρέπεμψε στο Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας του Γ. Μπαμπινιώτη όπου ο ορισμός της φράσης «κατάχρηση δικαιώματος» καταγράφεται ως εξής: «κατάχρηση δικαιώματος: η άσκηση δικαιώματος έτσι ώστε να παραβιάζονται τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός και οικονομικός σκοπός του δικαιώματος». Η διαπραγμάτευση από μέρους του πιστωτή της ακύρωσης της εγγραφής του εμπράγματου βάρους του, θέτοντας ανταλλάγματα, έκρινε το Δικαστήριο ότι δεν αποκαλύπτει αθέμιτη από μέρους του συμπεριφορά, αφού ο σκοπός της εγγραφής του μέμο ήταν ανέκαθεν η είσπραξη του εξ αποφάσεως χρέους, ενώ ο πιστωτής βρέθηκε σε πλεονεκτική θέση διότι ο χρεώστης επειγόταν να ελευθερώσει το ακίνητο από τα βάρη. Ούτε το γεγονός ότι ο πιστωτής επέλεξε και ενέγραψε την απόφαση ως μέμο στο συγκεκριμένο ακίνητο του χρεώστη αποκαλύπτει αθέμιτη συμπεριφορά. Ουδέν μεμπτό διέκρινε στη συμπεριφορά του πιστωτή, ο οποίος προώθησε την εκτέλεση της απόφασης που νόμιμα εξασφάλισε, εγγράφοντας την επί του επίδικου ακινήτου, ιδιοκτησίας του χρεώστη. Η άρνηση του πιστωτή να αποσύρει την εγγραφή δεν μπορούσε να ερμηνεύεται ως κατάχρηση και απέρριψε την αίτηση του χρεώστη ως ανεδαφική.

Αναφορικά με το αίτημα για έκδοση διατάγματος για εγγραφή της δικαστικής απόφασης σε άλλο ακίνητο, το Δικαστήριο τόνισε ότι δεν προκύπτει από τη νομοθεσία και τη νομολογία τέτοια εξουσία του δικαστηρίου. Το κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει εξασφαλίσει υπέρ του δικαστική απόφαση έχει το δικαίωμα να την εκτελέσει με όποια μέθοδο εκτέλεσης του άρθρου 14 του Κεφ.6 επιθυμεί.

Δικηγόρου στη Λάρνακα