Του Ανδρέα Α. Ανδρέου 

Φαίνεται να επικρατεί μια σχετική σύγχυση μεταξύ κάποιων ιδιοκτητών ακινήτων για το ποιο πρέπει να είναι το ασφαλιζόμενο ποσό του ακινήτου τους.  Πηγαίνοντας πρώτα ένα βήμα πίσω, να αναφέρω πως όλοι ανεξαιρέτως θα πρέπει να διατηρούμε ασφάλεια για το ακίνητο μας επειδή ποτέ δεν ξέρεις τι επιφυλάσσει η ζωή στη γωνία πιο κάτω.  Επιλογές ασφαλιστήριων συμβολαίων υπάρχουν πολλές και θα πρέπει να γίνει μια έρευνα από μέρους μας για τα είδη καλύψεων και των εξαιρέσεων έτσι ώστε να βρούμε αυτό που είναι πιο προσαρμοσμένο στα μέτρα μας.

Η απαίτηση της νομοθεσίας αφορά μόνο κοινόκτητες οικοδομές πέραν των πέντε μονάδων, όπου σε τέτοια περίπτωση η Διαχειριστική Επιτροπή τέτοιων οικοδομών οφείλει να έχει ασφάλεια έναντι φωτιάς, κεραυνού και σεισμού για το όλο οικοδόμημα.  Στις υπόλοιπες περιπτώσεις επαφίεται στον ιδιοκτήτη που μπορεί να είναι είτε φυσικό πρόσωπο ή νομική οντότητα.

Η πρώτη αποσαφήνιση που πρέπει να κάνουμε είναι ότι άλλο είναι η ασφάλιση της οικοδομής και άλλη είναι αυτή των περιεχομένων.  Υπάρχουν επιλογές αν θα είναι περιεκτικές ή ξεχωριστές και αυτό θα πρέπει να τύχει μελέτης, έρευνας και διαβούλευσης από μέρους σας και των ασφαλιστικών που βρίσκονται στη λίστα σας.

Η δεύτερη και βασική αποσαφήνιση που πρέπει να κάνουμε, και που αποτελεί το κύριο θέμα μας σήμερα, είναι το τι αξία θα πρέπει να βάλουμε σαν ασφαλιζόμενο ποσό στην περίπτωση που ασφαλίζουμε την οικοδομή (και όχι τα περιεχόμενα). Για να αρχίσουμε να αποκτούμε εικόνα θα πρέπει να υποβάλουμε στους εαυτούς μας το εξής απλό ερώτημα: «Τι είναι η μέγιστη ζημιά που θα μπορούσε να προκληθεί στο ακίνητο μας αν συμβεί κάτι;».  

Και αυτό απαντάται ανεξαρτήτως αιτίας. Η αιτία μπορεί να είναι οτιδήποτε όπως, πυρκαγιά, σεισμός, κεραυνός, πρόσκρουση αεροπλάνου, κλπ. Η αιτία δεν μας ενδιαφέρει σε αυτή την φάση καθώς αυτή είναι μόνο σημαντική στον καθορισμό του εύρους καλύψεων που μας παρέχει το ασφαλιστήριο συμβόλαιο.  Εμείς εδώ θέλουμε να ξέρουμε το ποσό που ασφαλίζουμε.

Άρα τι γίνεται στο χειρότερο σενάριο;

Στο χειρότερο σενάριο έχουμε μια πλήρη φυσική αχρηστία της οικοδομής μας όπου θα πρέπει να την κατεδαφίσουμε επειδή δεν μπορεί πλέον να χρησιμοποιηθεί με ασφάλεια και επομένως θα πρέπει να απομακρύνουμε τα μπάζα. Τι μας μένει;  Εκτός από την χασούρα, τον πόνο, την θλίψη, την ταλαιπωρία, την οικονομική επιβάρυνση κλπ, μας μένει η γη. Το οικόπεδο μας ή η γη πάνω στην οποίαν ήταν κτισμένη η οικοδομή δεν κατεδαφίζεται και δεν χάνεται ως αποτέλεσμα της αιτίας που το προκάλεσε.

Άρα εδώ άρχισε ήδη να ξεκαθαρίζει το τοπίο. Το ασφαλιζόμενο ποσό δεν πρέπει να περιλαμβάνει την αξία της γης.  Συνεπώς όσοι ανατρέχετε σε εκτιμήσεις του ακινήτου σας που κάνατε για να δείτε πόσα έπρεπε να ζητάτε για να το πουλήσετε ή πόσα έπρεπε να προσφέρετε για να το αγοράσετε ή για το μέχρι πόσα θα μπορούσατε να το υποθηκεύσετε, το νούμερο αυτό δεν σας βοηθά από μόνο του.  Όσοι επίσης ψάχνετε να δείτε πόσα σας το εκτίμησε το Κτηματολόγιο, ούτε και αυτό σας βοηθά για τον ίδιο λόγο.

Οι αξίες αυτές είναι αξίες που περιλαμβάνουν τουλάχιστον δύο συστατικά: την αξία της γης και την αξία των κτηρίων. Κανονικά περιλαμβάνουν και άλλα στοιχεία όπως το ποσοστό κέρδους κλπ, αλλά αυτά δεν τα λαμβάνουμε υπόψη εδώ και εστιάζουμε στα δύο.  Εμείς είπαμε πως δεν θέλουμε να περιλάβουμε την αξία της γης.

Καλούμαστε δηλαδή να το παίξουμε «Άγιος Σπυρίδωνας» ο οποίος ήταν ο μόνος που κατάφερε να αντιστρέψει τη διαδικασία ξεκινώντας από το τούβλο και καταλήγοντας στα τρία του συστατικά: την φωτιά, το νερό και το χώμα.

Η αξία που ζητούμε είναι η λεγόμενη Αξία Αντικατάστασης του Κτηρίου.  Αυτό ακούγεται ευκολότερο από ό,τι πραγματικά είναι. Με απλά λόγια πρόκειται για το κόστος ανοικοδόμησης του κτηρίου φέρνοντας το στην μορφή και φυσική κατάσταση που είχε αμέσως πριν την πρόκληση της υποτιθέμενης ζημιάς.

Όπως είναι αντιληπτό, δεν αρκεί να κάνουμε μιαν απλή μαθηματική πράξη που ισούται με το εμβαδόν της οικοδομής μας με το τρέχον κόστος κατασκευής της ανά τετραγωνικό μέτρο.  Αυτό μας δίνει το κόστος αντικατάστασης της σαν καινούργια.  Δηλαδή με τα υλικά που υπάρχουν σήμερα, με το εργατικό κόστος που ισχύει σήμερα, ενώ αυτή η προσέγγιση δεν λαμβάνει καθόλου υπόψη την ηλικία της, την φυσική φθορά που έχει υποστεί λόγω της ηλικίας της (τόσο λόγω καιρού όσο και λόγω χρήσης), την οικονομική παλαίωση που έχει υποστεί λόγω του γεγονότος ότι αρχιτεκτονικά θεωρείται παρωχημένη, τα υλικά που διαθέτει δεν χρησιμοποιούνται πλέον κλπ.

Όλα αυτά μας φέρνουν στο λεγόμενο «Αποσβεσμένο Κόστος Αντικατάστασης».  Μην σας φοβίζει η λέξη «απόσβεση» καθώς αυτή η απόσβεση δεν έχει καμία σχέση με τον ομώνυμο ορισμό που χρησιμοποιείται στα λογιστικά πρότυπα. Αναπροσαρμόζουμε λοιπόν το κόστος της σαν καινούργια οικοδομή με τρόπο ώστε να λαμβάνει υπόψη την φυσική και οικονομική της παλαίωση.

Τι αποτελεί το «κτήριο»;

Με απλά λόγια «κτήριο» είναι η κατασκευή από τα θεμέλια μέχρι την οροφή και περιλαμβάνει όλες τις μόνιμες κατασκευές και εγκαταστάσεις που δεν μπορούν να αφαιρεθούν χωρίς να προκληθεί ζημιά στο κτήριο. Για παράδειγμα, περιλαμβάνεται ολόκληρη η ηλεκτρική και υδραυλική εγκατάσταση, αλλά δεν περιλαμβάνεται η τηλεόραση και το ψυγείο σας.  Αν θέλετε να ασφαλίσετε και αυτές τις συσκευές είναι ξεχωριστός λογαριασμός.

Σε περιπτώσεις κοινόκτητων οικοδομών, από την πλευρά της Διαχειριστικής Επιτροπής περιλαμβάνεται όλο το οικοδόμημα περιλαμβανομένων όλων των κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων, όπως διάδρομοι, σκάλες, ανελκυστήρες κλπ. Ο κάθε ιδιοκτήτης όμως πρέπει να ασφαλίζει το εσωτερικό της μονάδας του ξεχωριστά έναντι ζημιών που δεν καλύπτει η γενική ασφάλιση της πολυκατοικίας. Καλό είναι όλοι οι ιδιοκτήτες να ασφαλίζονται στην ίδια ασφαλιστική για να υπάρχει καλύτερη εικόνα.

Τέλος, να ασφαλίζεστε όσο πιο κοντά στο Αποσβεσμένο Κόστος Αντικατάστασης.  Αν ασφαλίζεστε πιο κάτω, τότε η αποζημίωση σας θα πηγαίνει αναλογικά πιο κάτω, ενώ αν ασφαλίζεστε πιο πάνω, δεν θα πάρετε ποτέ πιο πάνω από αυτό που κρίνεται ως πραγματικό Αποσβεσμένο Κόστος Αντικατάστασης.

CEO, APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors