Του Γιώργου Κουκούνη*

“Είναι δυνατή η απόκτηση διόδου εάν το ακίνητο είναι περίκλειστο ή η υφιστάμενη δίοδος είναι ανεπαρκής”

Δύο διαζευκτικές ξεχωριστές περιπτώσεις προβλέπει το άρθρο 11Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ.224, για απόκτηση διόδου, είτε όταν ένα ακίνητο είναι περίκλειστο είτε όταν η υφιστάμενη δίοδος είναι ανεπαρκής για την κατάλληλη χρήση, ανάπτυξη και εκμετάλλευση του. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δικαιούται να απαιτήσει δίοδο επί των γειτονικών ακινήτων με πληρωμή εύλογης αποζημίωσης.

Οφείλει ως αποκτών μέρος να επιδώσει ειδοποίηση στον ιδιοκτήτη του επηρεαζόμενου κτήματος μαζί με τοπογραφικό σχέδιο και να τον πληροφορήσει για τη σκοπούμενη απόκτηση διόδου επί του κτήματος του, παρέχοντας πλήρη στοιχεία της δικής του ιδιοκτησίας όπως και του δικαιώματος που σκοπείται να αποκτηθεί, αναφέροντας και τους λόγους για τους οποίους η απόκτηση της διόδου είναι αναγκαία. 

Σύμφωνα με τους σχετικούς Κανονισμούς που αφορούν την παροχή διόδου, απόκτηση αναφορικά με δίοδο σημαίνει την απόκτηση της και περιλαμβάνει την επέκταση ή τροποποίηση υφιστάμενης διόδου. «Δεσπόζον ακίνητο» σημαίνει το ακίνητο για το οποίο απαιτείται δίοδος επί παρακείμενου ακινήτου. «Δουλεύον ακίνητο» σημαίνει το ακίνητο επί του οποίου απαιτείται δίοδος για το δεσπόζον ακίνητο. «Ενδιαφερόμενο μέρος» περιλαμβάνει το αποκτών μέρος, το δουλεύον μέρος και κάθε πρόσωπο που έχει εγγεγραμμένο εμπράγματο βάρος επί του δουλεύοντος ακινήτου στα βιβλία του Κτηματολογίου. 

Η κατεύθυνση της διόδου και η έκταση του δικαιώματος για χρήση της, καθώς και η αποζημίωση που πρέπει να καταβληθεί καθορίζονται από το Διευθυντή του Κτηματολογίου, αφού προηγηθεί γνωστοποίηση προς όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη και σε περίπτωση που οποιοδήποτε από αυτά παραλείψει να παρευρεθεί κατά την επιτόπια έρευνα που ορίζεται, τότε ο Διευθυντής μπορεί να προχωρήσει στην απουσία του. Σημειώνεται ότι η υποχρέωση των γειτόνων για παροχή διόδου δεν υφίσταται όταν η συγκοινωνία του ακινήτου προς το δημόσιο δρόμο σταμάτησε από αυτόβουλη πράξη ή παράλειψη του κυρίου της. Η δίοδος που χορηγήθηκε εγγράφεται στα βιβλία του Κτηματολογίου και θεωρείται ως δικαίωμα, δουλεία ή ωφέλημα που αποκτήθηκε βάσει του Νόμου, καθώς και στον τίτλο ιδιοκτησίας τόσο του δεσπόζοντος όσο και του δουλεύοντος ακινήτου. 

Στην περίπτωση ύπαρξης και άλλου ή άλλων ακινήτων πλην του δουλεύοντος ακινήτου, τα οποία κατά τη γνώμη του Διευθυντή είναι κατάλληλα για τη δημιουργία διόδου επί αυτών, επιδίδεται η προβλεπόμενη ειδοποίηση και προς τους ιδιοκτήτες αυτών. Ο Διευθυντής, κατόπιν επιτόπιας έρευνας και μελέτης όλων των σχετικών στοιχείων και γεγονότων και με σκοπό όπως προκληθεί η μικρότερη δυνατή ζημιά, οχληρία ή ταλαιπωρία, καθορίζει την κατεύθυνση της διόδου, την έκταση του προς χρήση αυτής δικαιώματος του αποκτώντος μέρους και την υπ’ αυτού καταβλητέα αποζημίωση και γνωστοποιεί την απόφαση του προς όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Το αποκτών μέρος μπορεί, μετά την παρέλευση 30 ημερών, αλλά πριν την παρέλευση 60 ημερών από της γνωστοποίησης της απόφασης, να καταθέσει στο Κτηματολόγιο την εκτιμηθείσα αποζημίωση, εκτός εάν καταχωρήθηκε έφεση από ενδιαφερόμενο μέρος. Εάν δεν υπάρξει έφεση, η δίοδος εγγράφεται στα βιβλία του Κτηματολογίου και το ποσό της αποζημίωσης καταβάλλεται στο δουλεύον μέρος ή στο δικαιούχο εμπράγματου βάρους εάν το δουλεύον ακίνητο είναι επιβαρυμένο.

Όταν η υφιστάμενη δίοδος είναι ανεπαρκής, το αποκτών μέρος οφείλει με την ειδοποίηση να πληροφορήσει περί τούτου τόσο το Διευθυντή όσο και το δουλεύον μέρος και όχι να αναφέρει ότι το δεσπόζον ακίνητο είναι περίκλειστο, αφού τότε η αίτηση του θα απορριφθεί. Η Δικαστής κα Μ.Α. Στυλιανού στην απόφαση που εξέδωσε στις 24.1.2022 ασχολήθηκε με το θέμα σε έφεση που καταχωρήθηκε εναντίον του Διευθυντή που απέρριψε αίτηση για απόκτηση δικαιώματος διάβασης, επειδή το κτήμα της εφεσείουσας δεν θεωρείται περίκλειστο. Παρά τη ρητή πρόνοια του Κανονισμού 8, η εφεσείουσα υπέβαλε έφεση στο Δικαστήριο εναντίον του Διευθυντή αντί των ενδιαφερομένων μερών. Η υποχρέωση της ήταν να υπέβαλλε την έφεση εναντίον των ενδιαφερομένων μερών και να την επέδιδε στο Διευθυντή. Επί του προκειμένου τα ενδιαφερόμενα μέρη δεν συνενώθηκαν ως αναγκαίοι διάδικοι, στερήθηκαν του δικαιώματος ακρόασης και φυσικής δικαιοσύνης και για αυτό το Δικαστήριο απέρριψε την έφεση ως άκυρη. 

Το Δικαστήριο μάλιστα για σκοπούς πληρότητας πρόσθεσε ότι στην υπό εξέταση περίπτωση το αίτημα της εφεσείουσας ήταν ότι το ακίνητο ήταν περίκλειστο και ως εκ τούτου ζητούσε δικαίωμα διάβασης. Ο Διευθυντής δεν είχε υποχρέωση να εξετάσει κατά πόσο η εφεσείουσα είχε ικανοποιητική πρόσβαση από το εγγεγραμμένο δικαίωμα διάβασης αφού δεν ήταν αυτό που ζητήθηκε και η απόφαση του δεν πρέπει να ακυρωθεί. 

*Δικηγόρου στη Λάρνακα