Του Παύλου Λοΐζου*

Τα ακίνητα μπορούν να  λάβουν πολλές μορφές, όπως ως χώροι επιχειρηματικής δραστηριότητας, για τουριστικούς σκοπούς και ως μέσο αποθήκευσης πλούτου για μελλοντικές γενεές, για να αναφέρουμε μερικές από αυτές. Επηρεάζουν επίσης συναφείς κλάδους όπως η ασφάλιση κτιρίων, τα οικοδομικά υλικά, ο κλιματισμός, οι καλωδιώσεις και ο τομέας της επίπλωσης.

Η ζήτηση στην αγορά κατοικιών διαμορφώνεται κυρίως μέσα από την αύξηση του πληθυσμού, τη σύνθεση/σχηματισμό των νοικοκυριών, την απασχόληση και την αύξηση/μείωση των εισοδημάτων.

Για παράδειγμα:

– Ο πληθυσμός της Κύπρου αυξήθηκε κατά 85.000 άτομα από το 2011 έως το 2021 και κατά 30.000-40.0000 περίπου το 2022,

– Τα νοικοκυριά γίνονται μικρότερα, καθώς λιγότεροι άνθρωποι παντρεύονται και αποκτούν παιδιά (η Κύπρος έχει ένα από τα χαμηλότερα ποσοστά γονιμότητας/γεννήσεων στον κόσμο: 1,3 γεννήσεις ανά γυναίκα σε σύγκριση με 2,1, που είναι ο ρυθμός με τον οποίο ένας πληθυσμός αντικαθίσταται ακριβώς από τη μία γενιά στην επόμενη, εξαιρουμένης της μετανάστευσης),

– Το ποσοστό απασχόλησης ήταν κατά μέσο όρο 68% από το 2000 έως το 2022, φθάνοντας στο ιστορικό υψηλό του 73% το τρίτο τρίμηνο του 2022, ελαφρώς χαμηλότερο από τον μέσο όρο της ΕΕ που είναι 75%,

– Η αύξηση του εισοδήματος ήταν κατά μέσο όρο 2,2% από το 2004 έως το 2022, φθάνοντας σε ιστορικό υψηλό 8,3% το 1ο τρίμηνο του 2022 (αν και η αύξηση είναι μικρότερη από το ρυθμό του πληθωρισμού).

Η προσφορά οικιστικών ακινήτων εξαρτάται από το απόθεμα υφιστάμενων κατοικιών, τις νέες κατασκευές και τη διαθεσιμότητα γης. Στην Κύπρο, η κατασκευή νέων κατοικιών παρέμεινε σε χαμηλά επίπεδα, τόσο λόγω της οικονομικής κρίσης της προηγούμενης δεκαετίας όσο και λόγω των περιορισμών κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Η διαθεσιμότητα γης παραμένει χαμηλή, καθώς οι περισσότεροι ιδιοκτήτες προτιμούν να αναβάλουν την πώληση ή την ανάπτυξη των ακινήτων τους- καθώς επιβάλλεται χαμηλή φορολογία στην ιδιοκτησία ακινήτων κι έτσι πολλοί το βλέπουν ως έναν απλό τρόπο να επενδύσουν το κεφάλαιό τους αναβάλλοντας την ανάπτυξη ή την πώληση του τεμαχίου.

Η αυξανόμενη ζήτηση για οικιστικά ακίνητα και η περιορισμένη προσφορά έχουν ωθήσει προς τα πάνω τις τιμές πώλησης και τα ενοίκια, γεγονός που ενισχύθηκε περαιτέρω από τα χαμηλά επιτόκια κατά την τελευταία δεκαετία και τις κυβερνητικές επιδοτήσεις κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Το χαμηλό κόστος χρηματοδότησης κατέστησε την στέγαση προσιτή για πολλούς, κάτι που πλέον αντιστρέφεται στο σημερινό περιβάλλον πληθωρισμού και υψηλών επιτοκίων.

Η ζήτηση για εμπορικά ακίνητα οφείλεται στην ισχυρή οικονομία, την αύξηση της απασχόλησης και τις καταναλωτικές δαπάνες (που επηρεάζουν ιδιαίτερα το λιανικό εμπόριο). Η κυπριακή οικονομία έχει αναπτυχθεί σημαντικά μετά το τέλος της πανδημίας (αύξηση του ΑΕΠ κατά 5,8% το 2022), ιδιαίτερα λόγω της ανάκαμψης του τουρισμού, της προσέλκυσης εταιρειών τεχνολογίας στο νησί και της μετανάστευσης/πληθυσμιακής αύξησης.

Από την πλευρά της προσφοράς, υπήρξε ελάχιστη ανάπτυξη μεγάλων χώρων λιανικής πώλησης ή αποθηκών, ενώ η προσφορά γραφείων επικεντρώθηκε σε μια χούφτα έργα στη Λεμεσό και σε μικρότερο βαθμό στη Λευκωσία. Καθώς το πρότυπο χρήσης των γραφείων και οι δαπάνες λιανικής πώλησης έχουν αλλάξει, υπάρχουν προφανείς ενδείξεις πλεονάζουσας προσφοράς και περιορισμένης ζήτησης σε ολόκληρη την αγορά εμπορικών ακινήτων, π.χ. για γραφεία κατηγορίας Β’ και Γ’ στη Λευκωσία τα οποία εκκενώθηκαν από τράπεζες, δευτερεύουσες τοποθεσίες λιανικής πώλησης στην Πάφο και τη Λάρνακα, καθώς η κατανάλωση στη λιανική αγορά έχει μετατοπιστεί στα εμπορικά κέντρα κ.λπ.

Η κύρια αλλαγή κατά το τελευταίο έτος ήταν το κόστος χρηματοδότησης για τους κατασκευαστές και τους επενδυτές και η βελτίωση της απόδοσης των εναλλακτικών επιλογών που είναι διαθέσιμες για τους επενδυτές. Ενώ οι εταιρείες που έρχονται στο νησί ή που επεκτείνουν τις δραστηριότητές τους έχουν σήμερα περιορισμένες επιλογές, οι επενδυτές είναι αδιάφοροι ως προς το που και σε τι να επενδύσουν. Με τις υψηλότερες αποδόσεις που έχουν πλέον τα κρατικά και εταιρικά ομόλογα και το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης για την απόκτηση ακινήτων, οι περισσότεροι επενδυτές απαιτούν υψηλότερες αποδόσεις από τα ακίνητα για να αντανακλούν αυτά τα υψηλότερα κόστη, καθώς και τις μεταβαλλόμενες συνήθειες στην χρήση γραφείων (λόγω της εργασίας από το σπίτι) και στο λιανικό εμπόριο (λόγω των ηλεκτρονικών αγορών). Αυτό αντικατοπτρίζεται ήδη στην απόδοση των εισηγμένων ευρωπαϊκών ιδιοκτησίας και διαχείρισης ακινήτων REITs (Real Estate Investment Trusts), των οποίων η αξία μειώθηκε κατά περίπου 43% κατά το τελευταίο έτος.

Συμπερασματικά, οι αγορές οικιστικών και εμπορικών ακινήτων κινούνται προς αντίθετες κατευθύνσεις λόγω των διαφορών στη ζήτηση, την προσφορά και τους παράγοντες τιμολόγησης. Η αγορά κατοικιών παρουσιάζει αυξανόμενη ζήτηση και περιορισμένη προσφορά, γεγονός που οδηγεί σε αυξημένες τιμές και ενοίκια. Αντίθετα, η εμπορική αγορά αντιμετωπίζει προκλήσεις λόγω των μεταβαλλόμενων προτύπων χρήσης γραφείων, της αλλαγής των σημείων που γίνονται οι καταναλωτικές δαπάνες και των επιλογών χρηματοδότησης.

Εν όψει του 2024, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων και τα ενοίκια είναι απίθανο να μεταβληθούν σημαντικά, αλλά η ζήτηση μπορεί να μειωθεί λόγω των υψηλότερων τιμών και του αυξημένου κόστους χρηματοδότησης. Τα τοπικά νοικοκυριά θα δυσκολευτούν να εισέλθουν στην αγορά κατοικίας. Στον εμπορικό τομέα, η περιορισμένη προσφορά ακινήτων που είναι κατάλληλα για επενδυτές πιθανότατα θα μειωθεί, καθώς θα αναδύονται άλλες καλύτερες επενδυτικές ευκαιρίες σε άλλες χώρες και τομείς. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα αυξημένη έλλειψη ρευστότητας, ιδίως εάν οι διεθνείς επενδυτές απαιτήσουν υψηλότερες αποδόσεις από τα εμπορικά ακίνητα.

*CEO της Ask WiRE