Του Γιώργου Κουκούνη*

“Η έκδοση διατάγματος κατεδάφισης μπορεί να αποφευχθεί μόνο όταν η παρέκκλιση είναι ασήμαντη”

Η αρμόδια αρχή είτε είναι το Δημοτικό Συμβούλιο Δήμου είτε ο Έπαρχος ή Κοινοτικό Συμβούλιο έχουν εξουσία να εκδίδουν άδεια οικοδομής με βάση την οποία επιτρέπεται σε ενδιαφερόμενο πρόσωπο όπως αρχίσει οικοδομικές εργασίες με σκοπό την ανέγερση οικοδομής, εφόσον η αρχή ικανοποιείται ότι αφορά εργασία για την οποία υποβάλλεται αίτηση σύμφωνα με τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο, Κεφ.96 και είναι σύμφωνη με το περιεχόμενο πολεοδομικής άδειας που χορηγείται. Ο έλεγχος που ασκείται από την αρμόδια αρχή περιορίζεται μόνο σε θέματα που εμπίπτουν στις διατάξεις του Νόμου και δεν εμπίπτουν στις διατάξεις άλλων εξειδικευμένων νομοθεσιών. Η άδεια οικοδομής ισχύει για περίοδο τριών χρόνων και επιτρέπεται η ανανέωση της κατόπιν αίτησης του κατόχου της, για όσο χρονικό διάστημα ανανεώνεται και ισχύει η οικεία πολεοδομική άδεια ή εφόσον οι εργασίες στις οποίες αναφέρεται άρχισαν αλλά δεν συμπληρώθηκαν, είναι ουσιαστικές και τελούν υπό ενεργό εκτέλεση κατά τη λήξη της ισχύος της άδειας. Επίσης ανανεώνεται στην περίπτωση που οι εργασίες δεν άρχισαν κατά τη διάρκεια της αρχικής ισχύος της άδειας ένεκα του ότι εκκρεμεί ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων διαδικασία για την ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου το οποίο αφορά η άδεια. Κατά την ανανέωση της άδειας, η αρμόδια αρχή έχει εξουσία να τροποποιεί τους όρους υπό τους οποίους εκδόθηκε αρχικά η άδεια ή ακόμη και να απορρίπτει την αίτηση για ανανέωση, νοουμένου ότι η εξουσία απορρέει από μεταγενέστερη και ισχύουσα κατά την ανανέωση κανονιστική διάταξη και οι νέοι ή οι τροποποιημένοι όροι ή η απόρριψη αφορούν στο μη εκτελεσθέν μέρος των εργασιών και δεν το επηρεάζουν ουσιωδώς.

Ρητά απαγορεύεται από το Νόμο και ορίζεται ότι κανένα πρόσωπο δεν δύναται να ανεγείρει ή ανέχεται ή να επιτρέπει να ανεγείρεται οικοδομή χωρίς άδεια γι’ αυτό, η οποία λαμβάνεται προηγουμένως από την αρμόδια αρχή. Πρόσωπο που ανεγείρει οικοδομή χωρίς άδεια διαπράττει ποινικό αδίκημα και ανεξάρτητα από την επιβολή διοικητικού προστίμου και επιπρόσθετα με οποιαδήποτε άλλη ποινή, το Δικαστήριο δύναται να διατάξει όπως η οικοδομή ή οποιοδήποτε τμήμα αυτής κατεδαφιστεί εντός περιόδου δύο μηνών, εκτός εάν στο μεταξύ ληφθεί άδεια από την αρμόδια αρχή. Ο όρος «οικοδομή» σύμφωνα με το Νόμο σημαίνει οποιαδήποτε κατασκευή από οποιαδήποτε ύλη όπως σκυρόδεμα, πηλό, λίθους, σίδερο, ξύλο, που περικλείει ή οριοθετεί ή έχει σκοπό να περικλείει ή να οριοθετεί οποιαδήποτε γη ή χώρο. Συναφής είναι η απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Π.Ε. 131/2015 ημερ.21/5/2018, όπου εξέτασε την έφεση εταιρείας που είχε καταδικαστεί στο αδίκημα της έναρξης εργασιών χωρίς άδεια οικοδομής και το πρωτόδικο Δικαστήριο της επέβαλε χρηματική ποινή και εξέδωσε διάταγμα κατεδάφισης των δομικών μετατροπών και προσθηκών που προέβη στην υφιστάμενη οικοδομή. Η εφεσείουσα επικαλείτο ότι οι μετατροπές και οι προσθήκες στην οικοδομή δεν ενέπιπταν στις πρόνοιες του Νόμου για τις οποίες απαιτείτο η εξασφάλιση άδειας. Το Ανώτατο Δικαστήριο επιδοκίμασε την απόφαση και την ανάλυση των διατάξεων του Νόμου από το πρωτόδικο Δικαστήριο και έκρινε ότι κατά πόσο μια κατασκευή θεωρείται «οικοδομή» ή όχι είναι θέμα πραγματικό. Περαιτέρω παράπεμψε στη νομολογία που τονίζει ότι το άρθρο 3(1)(β) του Νόμου απαγορεύει ρητά όχι μόνο την ανέγερση οικοδομής χωρίς άδεια, αλλά και την επανοικοδόμηση ή αλλαγή, τις προσθήκες ή επιδιορθώσεις και άλλα.

Το Ανώτατο Δικαστήριο πρόσθεσε ότι η έκδοση διατάγματος για την κατεδάφιση παράνομης οικοδομής μπορεί να αποφευχθεί μόνο στις περιπτώσεις εκείνες όπου η παρέκκλιση από τους όρους οικοδομής είναι ασήμαντη. Υιοθέτησε τα συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι εργασίες που έγιναν στην υφιστάμενη οικοδομή, συνιστούσαν δομικές μετατροπές και προσθήκες εντός της έννοιας του άρθρου 3(1) του Νόμου οι οποίες δεν εμπίπτουν στις εξαιρέσεις για τις οποίες δεν απαιτείται άδεια. Υπήρξε μετατροπή στο μεταλλικό σκελετό της οικοδομής, στην ψευδοροφή και στον όροφο της οικοδομής και των γυάλινων διαχωριστικών των γραφείων, καθώς και προσθήκη νέου μεταλλικού σκελετού στο περίβλημα της οικοδομής, προσθήκη στην πρόσοψη της οικοδομής υπερυψωμένου εκθεσιακού χώρου που επεκτείνεται πέραν της οικοδομικής γραμμής και προσθήκη υπερυψωμένου διαδρόμου στο πίσω μέρος της οικοδομής. Αυτές οι μετατροπές και προσθήκες δεν έγιναν για τη συντήρηση και βελτίωση της εγκεκριμένης οικοδομής, αλλά άλλαξαν εντελώς την όψη της και αφορούν επεκτάσεις πέραν της εγκεκριμένης οικοδομικής γραμμής. Κατά συνέπεια, απαιτείτο η εκ των προτέρων εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής από την αρμόδια αρχή. 

*Δικηγόρου στη Λάρνακα