Του Γιώργου Κουκούνη*

‘‘Το διάταγμα έξωσης εφαρμόζεται και εναντίον υπενοικιαστή αν η υπενοικίαση απαγορεύεται’’

Το ενοικιαστήριο έγγραφο ρυθμίζει τις σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, οι όροι του οποίου ισχύουν και στη θέσμια ενοικίαση, εκτός από τη χρονική διάρκεια της μίσθωσης, αφού με τη λήξη της αρχικής περιόδου η ενοικίαση μετατρέπεται σε θέσμια και ο ενοικιαστής απολαμβάνει το αμετακίνητο. Συνεπώς η διαπραγμάτευση των όρων ενός ενοικιαστηρίου εγγράφου και η διαμόρφωση της ενοικιαστικής σχέσης ενδιαφέρουν πρωταρχικά τον ιδιοκτήτη, ο οποίος μπορεί να επικαλεστεί τους όρους του σε περίπτωση που ο ενοικιαστής αθετεί τις υποχρεώσεις του. Ο ιδιοκτήτης που έχει σειρά καταστημάτων στο ίδιο κτίριο ή συγκρότημα και τα ενοικιάζει μπορεί να θέσει απαγόρευση για τη χρήση του κάθε καταστήματος, ώστε να αποφεύγεται η διεξαγωγή της ίδιας ή παρόμοιας επιχείρησης και ο αθέμιτος ανταγωνισμός μεταξύ των ενοικιαστών του. Ανάλογα στα πλαίσια των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου, ο ιδιοκτήτης μπορεί να συμφωνήσει ότι απαγορεύεται η υπενοικίαση ή η παραχώρηση άδειας χρήσης καταστήματος ή ακόμη κατοικίας ή διαμερίσματος. Παρατηρήθηκε το φαινόμενο ενοικιαστών που δεν έχουν οικογένεια να παραχωρούν άδεια χρήσης δωματίων σε τρίτα πρόσωπα, διαφημίζοντας ότι προβαίνουν σε αυτή τη δραστηριότητα και με τον τρόπο αυτό εκμεταλλεύονται το μίσθιο και εισπράττουν περισσότερα χρήματα από ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο. Σε άλλη περίπτωση, ενοικιαστής καταστήματος υπενοικιάζει κάποιο χώρο του καταστήματος όπου εγκαταστάθηκε αυτόματη ταμειακή μηχανή έναντι ανταλλάγματος και εισπράττει διπλάσια από ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο. 

Αν το ενοικιαστήριο έγγραφο επιτρέπει τη υπενοικίαση και συναφθεί συμφωνία υπενοικίασης, τότε στην περίπτωση της θέσμιας ενοικίασης, ο αρχικός ενοικιαστής καθίσταται ιδιοκτήτης έναντι του υπενοικιαστή και ο υπενοικιαστής προστατεύεται από το Νόμο ως ενοικιαστής του αρχικού ενοικιαστή. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού στην απόφαση που εξέδωσε την 31.8.2018 αναφέρεται στα γεγονότα όπου θέσμιος ενοικιαστής καθυστερούσε την καταβολή ενοικίων και ισχυριζόταν ότι προέβη σε υπενοικίαση, δεδομένου ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο του παρείχε αυτό το δικαίωμα, υπό την αίρεση ότι θα λάμβανε εκ των προτέρων την έγκριση του ιδιοκτήτη, ο οποίος δεν δικαιούταν αδικαιολόγητα να την αρνηθεί. Ο ενοικιαστής δεν ζήτησε την προηγούμενη έγκριση του ιδιοκτήτη για την ισχυριζόμενη υπενοικίαση και το Δικαστήριο έθεσε το ερώτημα κατά πόσο η συμφωνία υπενοικίασης που παρουσιάστηκε αποτελούσε έγκυρη υπενοικίαση και εάν ο υπενοικιαστής κατέστη θέσμιος ενοικιαστής του μισθίου. Ανατρέχοντας στο άρθρο 2 του Νόμου και στη νομολογία, το Δικαστήριο έκρινε ότι ο ενοικιαστής σε κανένα στάδιο απώλεσε ή θα μπορούσε να απωλέσει λόγω της σύναψης σύμβασης υπενοικίασης την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή. Επομένως, ο ενοικιαστής υπήρξε κατά τον ουσιώδη χρόνο και εξακολουθεί να είναι ο θέσμιος ενοικιαστής του μισθίου. Επισήμανε ότι ο θέσμιος ενοικιαστής δεν μπορεί να προβεί σε υπενοικίαση ή εκχώρηση χρήσης ολόκληρου ή μέρους του ακινήτου, αν μια τέτοια ενέργεια δεν είναι επιτρεπτή σύμφωνα με τους όρους του αρχικού συμβολαίου. Η μοναδική πρόνοια που δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι συνεχίζει να εφαρμόζεται μετά τη μετατροπή του αρχικού ενοικιαστηρίου συμβολαίου σε θέσμια ενοικίαση, είναι εκείνη της χρονικής διάρκειας της μίσθωσης. 

Ο ενοικιαστής, όπως το Δικαστήριο αναφέρει, σε κανένα στάδιο εξασφάλισε τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη για να υπενοικιάσει το μίσθιο, σε κανένα στάδιο πριν την έναρξη της μεταξύ των διαδίκων δικαστικής διαδικασίας ενημέρωσε τον ιδιοκτήτη για το γεγονός της υπενοικίασης, παρά τη ρητή και συνεχόμενη υποχρέωση του να εξασφαλίσει τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη προτού προβεί σε υπενοικίαση. Το γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης δεν είχε δικαίωμα να αρνηθεί αδικαιολόγητα να παραχωρήσει τη συγκατάθεση του, δεν αναιρούσε την υποχρέωση του ενοικιαστή να αποταθεί σ’ αυτόν προς εξασφάλιση συγκατάθεσης προτού υπενοικιάσει το μίσθιο. Έκρινε ότι ο ενοικιαστής εμποδιζόταν να προβεί σε υπενοικίαση, αφού το δικαίωμα υπενοικίασης τελούσε υπό όρους οι οποίοι δεν τηρήθηκαν. Το άρθρο 28(1) του Νόμου προνοεί ότι σε περίπτωση έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής εναντίον ενοικιαστή κατοικίας ή καταστήματος, το διάταγμα δεν εφαρμόζεται εναντίον τυχόν υπενοικιαστή, εκτός εάν το Δικαστήριο πεισθεί ότι ο ενοικιαστής παρεμποδιζόταν από τους όρους της ενοικίασης να προβεί σε υπενοικίαση. Ένα τέτοιο διάταγμα πρέπει να αναφέρει κατά πόσο θα εφαρμοστεί ή όχι εναντίον οποιουδήποτε υπενοικιαστή. Το Δικαστήριο κατέληξε ότι οι συγκεκριμένες περιστάσεις δικαιολογούσαν την έκδοση διαταγής για εφαρμογή του διατάγματος έξωσης σε βάρος του υπενοικιαστή και προς τούτο εξέδωσε διάταγμα εναντίον του ενοικιαστή να εκκενώσει και παραδώσει την κενή και ελεύθερη κατοχή του καταστήματος λόγω μη πληρωμής ενοικίων και το διάταγμα να εφαρμοστεί εναντίον και οποιουδήποτε υπενοικιαστή. 

*Δικηγόρου στη Λάρνακα