Του Γιώργου Μουσκίδη*

 

Την Τετάρτη 24 Οκτωβρίου 2108, ο Κυπριακός Σύνδεσμος Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ) και το επιστημονικό Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου (ΕΤΕΚ) διοργανώνουν εκδήλωση με τον πιο πάνω τίτλο. Η εκδήλωση που είναι ανοικτή στο κοινό, θα γίνει στο Εκπαιδευτικό Κέντρο ΕΤΕΚ, Θησέως 8 στη Λευκωσία, ώρες 16.00-19.00.

Η εκδήλωση έχει ως στόχο να ενημερώσει τους ενδιαφερόμενους στα ζητήματα που είναι απαραίτητο να γνωρίζει κάποιος, προκειμένου να προχωρήσει στην αγορά ενός ακινήτου με ασφάλεια.  Η γνώση και η τήρηση των διαδικασιών και προϋποθέσεων αδειοδότησης, υλοποίησης μιας ανάπτυξης, καθώς επίσης και της εγγραφής των μονάδων, της χωρίς προβλήματα ταχείας έκδοσης των τίτλων, είναι απαραίτητη για την ασφαλή αγορά ενός ακινήτου.  

Επ’ ευκαιρία της πολύ ενδιαφέρουσας αυτής διοργάνωσης, σας παραθέτουμε  πιο κάτω άρθρο με τις απόψεις του ΚΣΙΑ στο σημαντικό θέμα των τίτλων ιδιοκτησίας.

Τίτλοι ιδιοκτησίας: Το άλυτο πρόβλημα

Δυστυχώς η κυβέρνηση αναγκάζεται να διορθώσει προβλήματα με μπαλώματα, αντί να δίνει έμφαση στην υιοθέτηση καινούργιων ορθολογιστικών πρακτικών που θα λύσουν τα προβλήματα ριζικά και στο διηνεκές.

Το προβλέψαμε και στο σχετικό άρθρο μας το 2015 όταν αναφερόμασταν συγκεκριμένα στο νομοσχέδιο που κατέθεσε η κυβέρνηση στη Βουλή για την προστασία των εγκλωβισμένων αγοραστών ακινήτων.

Χαιρετίσαμε και επικροτήσαμε το πνεύμα του νομοσχεδίου για την προστασία των εγκλωβισμένων αγοραστών. Με τον όρο εννοούμε φυσικά αυτούς που εκπλήρωσαν ή θέλουν να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους που απορρέουν από τη σύμβαση αγοράς ακινήτου με τους ντιβέλοπερς που όμως δεν μπορούν να αποκτήσουν τον τίτλο ιδιοκτησίας. Το πρόβλημα δημιουργείται επειδή η τράπεζα του ντιβέλοπερ ή ο φόρος εισοδήματος μπλοκάρουν τη μεταβίβαση του τίτλου του ακινήτου στον αγοραστή λόγω των υποχρεώσεων του ντιβέλοπερ που επιβαρύνουν το ακίνητο.

Είναι γεγονός ότι λόγω κακών πρακτικών του παρελθόντος δημιουργήσαμε και συνεχίζουμε να δημιουργούμε προβλήματα στη βιομηχανία ακινήτων και ιδιαίτερα στον ανυποψίαστο αγοραστή, τα οποία καλούμαστε να διορθώσουμε εκ των υστέρων, αποσπασματικά και με σπασμωδικές κινήσεις.

Γιατί το λέμε αυτό;

Για τον απλούστατο λόγο ότι ο συγκεκριμένος νόμος, που ψηφίστηκε το 2015, δεν σταμάτησε τη δημιουργία νέων παρόμοιων προβλημάτων. Επίσης, δεν επίλυσε τα προβλήματα όλων των εγκλωβισμένων αγοραστών ακινήτων. Συγκεκριμένα, για χιλιάδες ακίνητα δεν έχουν ακόμη εκδοθεί τίτλοι. Ο συγκεκριμένος νόμος δεν βοηθά τους αγοραστές οι οποίοι αγοράζουν ακόμη και σήμερα και εξοφλούν τα ακίνητα τους.

Με τα σημερινά δεδομένα και διαδικασίες, αγοράζεις ένα ακίνητο και δεν γνωρίζεις αν θα εκδοθεί ποτέ τίτλος ιδιοκτησίας. Είναι για να απορεί κανείς γιατί οι κρατικοί λειτουργοί δεν απαιτούν την ριζική αλλαγή των διαδικασιών για να λυθεί το πρόβλημα.

Το 99% των προβλημάτων που δημιουργήθηκαν και συνεχίζουν να δημιουργούνται σήμερα και περιπλέκουν τις σχέσεις ντιβέλοπερ, αγοραστή, τραπεζών, δημοτικών αρχών, κτηματολογίου κλπ. οφείλεται σ΄ ένα απλό γεγονός.

Σ’ ότι δεν εκδίδονται άμεσα οι τίτλοι ιδιοκτησίας.

Στο μεσοδιάστημα μεταξύ της ημερομηνίας της αγοράς και της ημερομηνίας έκδοσης των τίτλων, συμβαίνουν πάρα πολλά πράγματα που δημιουργούν προβλήματα.

Και όσο πιο μεγάλο είναι το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί τόσο πιο πολλά είναι και τα προβλήματα.

Να θυμίσω ότι έχουμε εκτεθεί ανεπανόρθωτα σε ξένους επενδυτές, ιδιαίτερα Άγγλους, οι οποίοι ήθελαν να πωλήσουν τα ακίνητα μετά το 2008 αλλά συνειδητοποίησαν ότι δεν μπορούσαν λόγω της μη ύπαρξης τίτλων. 

Κατά συνέπεια, για να επιλύσουμε το πρόβλημα στην ρίζα του, από τώρα και στο εξής, πρέπει η έκδοση και μεταβίβαση τίτλου ιδιοκτησίας στον αγοραστή να γίνεται κατά την ημερομηνία παράδοσης των κλειδιών του ακινήτου.

Αυτή η διεθνής βέλτιστη πρακτική ακολουθείται τόσο στην Αγγλία και Ελλάδα (με κάποιες παραλλαγές) όσο και σε πολλές άλλες χώρες.

Για να μπορούν, όμως, με την ολοκλήρωση ενός έργου, να είναι έτοιμοι και οι τίτλοι ιδιοκτησίας, αυτό εξυπακούει ότι πρέπει να γίνονται έλεγχοι από τις αρμόδιες αρχές κατά την διάρκεια της κατασκευής του έργου. Πιθανό να χρειαστεί επίσης και η συμμετοχή στην όλη διαδικασία των μηχανικών που επέβλεψαν την εκτέλεση του έργου, οι οποίοι και θα πιστοποιήσουν την αποπεράτωση με βάση τις σχετικές άδειες.

Ο τρόπος που πρέπει να στηθούν οι καινούριες διαδικασίες είναι θέμα του υπουργείου εσωτερικών. Εμείς μπορούμε να τους δώσουμε τις εισηγήσεις μας, εάν ερωτηθούμε.

Απλά, εάν χρειαστεί, πρέπει οι γραφειοκράτες μας να αποφασίσουν ότι είναι καιρός να συμπτύξουμε υπηρεσίες και τμήματα, να δοθεί δουλειά σε αδειούχους ιδιώτες επαγγελματίες, να χρησιμοποιηθεί το διαδίκτυο και η τεχνολογία.

Πρέπει να τεθούν άμεσα νέες διαδικασίες ώστε να μην δημιουργούμε συνεχώς τα ίδια προβλήματα τα οποία βραχυκυκλώνουν το σύστημα.

Δηλαδή, επαναλαμβάνουμε φορτικά ότι οι τίτλοι ιδιοκτησίας πρέπει να μεταβιβάζονται στους αγοραστές, ταυτόχρονα με την παράδοση των ακινήτων για να μην επισωρεύονται στο μέλλον ένα σωρό προβλήματα.  

*Διευθυντής FOX Smart Estate Agency - Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)