Του Γιώργου Κουκούνη*

Η νέα διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή όπως τέθηκε σε ισχύ με τις μνημονιακές νομοθεσίες που τροποποίησαν τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο,

παραμέρισε τις πρακτικές δυσκολίες που αντιμετώπιζαν οι τράπεζες να εισπράξουν τα οφειλόμενα ποσά από υπερήμερους οφειλέτες και την καθυστέρηση που προκαλείτο λόγω των χρονοβόρων διαδικασιών του Κτηματολογίου. Συγχρόνως, υπήρξε συμμόρφωση της Κύπρου με τη σχετική υποχρέωση προς τους δανειστές της με την επιτάχυνση της εκποίησης ακινήτων χωρίς την εμπλοκή του Κτηματολογίου. Ο Ν.87(Ι)/2018 που εφαρμόστηκε στις 13.7.2018 έχει αναδρομική ισχύ καλύπτοντας περιπτώσεις για τις οποίες εκδόθηκε προηγουμένως διάταγμα για πώληση ενυπόθηκου ακινήτου ή είχε ήδη αρχίσει η διαδικασία εκποίησης. Η ύπαρξη αγωγής από μέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη ή άλλου ενδιαφερόμενου προσώπου δεν περιλαμβάνεται πλέον στους έξι περιοριστικούς λόγους που του παρέχουν το δικαίωμα να καταχωρήσει έφεση στο Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης Τύπου ΙΑ ότι το ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό. Η εκκρεμοδικία αγωγής αντικαταστάθηκε με την έκδοση παρεμπίπτοντος απαγορευτικού διατάγματος υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου. 

Με την ειδοποίηση Τύπος Θ, ο υπερήμερος ενυπόθηκος οφειλέτης πληροφορείται ότι σε περίπτωση που αντιμετωπίζει πραγματική δυσκολία στην καταβολή των δόσεων μπορεί να προβεί σε αναδιάρθρωση του χρέους και αν παρέλθουν 90 μέρες και δεν εκπληρώσει τις συμβατικές του αποπληρωμές ή αποτυγχάνει να ανταποκριθεί στο νέο συμβατικό χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής ή δεν συνεργάζεται με το πιστωτικό ίδρυμα, τότε ο οφειλέτης θα χαρακτηριστεί ως μη συνεργάσιμος και θα χάσει τα δικαιώματα του που προβλέπονται στον Κώδικα Συμπεριφοράς της Κεντρικής Τράπεζας. Πρόσθετα προειδοποιείται ότι αν δεν εξευρεθεί κοινώς αποδεκτή λύση για το χρέος του, θα ενεργοποιηθούν οι διαδικασίες πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Με την ειδοποίηση Τύπος Ι, η οποία συνοδεύεται με κατάσταση λογαριασμού, ειδοποιείται ο ενυπόθηκος οφειλέτης και κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ότι το ποσό έγινε απαιτητό, οφείλεται σύμφωνα με τη δήλωση της σύμβασης υποθήκης και καλείται εντός 30 ημερών να καταβάλει το ποσό και τους οφειλόμενους τόκους μαζί με τα δημιουργηθέντα έξοδα, διαφορετικά θα προχωρήσει η διαδικασία πλειστηριασμού. Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει την ειδοποίηση Τύπος ΙΑ με την οποία πληροφορεί τον ενυπόθηκο οφειλέτη και κάθε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο ότι το ενυπόθηκο χρέος που εξασφαλίζεται με την υποθήκη έχει καταστεί πληρωτέο και προτίθεται να προχωρήσει σε πώληση του ακινήτου με πλειστηριασμό καθορίζοντας το χρόνο και τον τόπο. Η εν λόγω ειδοποίηση επιδίδεται εντός περιόδου όχι μικρότερης των 30 ημερών από την καθορισμένη ημερομηνία και ώρα πώλησης.

Η ανωτέρω διαδικασία εξηγείται στην απόφαση που εξέδωσε ο Δικαστής του Ε.Δ. Αμμοχώστου κ. Μ. Χαραλάμπους ημερ.28.2.2019 σε έφεση ενυπόθηκου οφειλέτη, ο οποίος ζητούσε από το Δικαστήριο διάταγμα ακύρωσης της ειδοποίησης Τύπου Ι και Θ που του επιδόθηκε, καθώς και διάταγμα που να ακυρώνει το σκοπούμενο πλειστηριασμό ενυπόθηκου ακινήτου του, επικαλούμενος ότι εκκρεμούσαν αφενός αγωγές της τράπεζας εναντίον του και αφετέρου αγωγή του εναντίον της τράπεζας για ακύρωση της υποθήκης και της ειδοποίησης Τύπου Ι. Συγχρόνως αμφισβητούσε το χρέος του και την εγκυρότητα των συμφωνιών που υπέγραψε με την τράπεζα και διατείνετο ότι οι ειδοποιήσεις που έλαβε ήταν καταχρηστικές και αποσκοπούσαν στην παράκαμψη του Δικαστηρίου και της απονομής της δικαιοσύνης. Το Δικαστήριο προέβη σε ανάλυση των σχετικών προνοιών της ανωτέρω νομοθεσίας και τόνισε ότι ο Ν.87(Ι)/2018 παρέχει δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο να καταχωρήσει έφεση για παραμερισμό της ειδοποίησης Τύπου ΙΑ εντός 30 ημερών από την παραλαβή της μόνο για κάποιον ή κάποιους από τους έξι αναφερόμενους στο άρθρο 44Γ(3) του Ν.9/65 λόγους. 

Σε αυτούς τους περιοριστικά αναφερόμενους λόγους δεν περιλαμβάνεται η εκκρεμοδικία αγωγής, αφού έχει απαλειφθεί και αντικαταστάθηκε με την έκδοση παρεμπίπτοντος απαγορευτικού διατάγματος. Πρόσθεσε ότι σύμφωνα με το άρθρο 44Α, ο Νόμος εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση σύμβασης υποθήκης και τίποτε δεν εμποδίζει την τράπεζα από του να προωθεί τη διαδικασία που προνοεί το Μέρος VIA ή το Μέρος VI ή να καταχωρεί πολιτική αγωγή. Επομένως, δεν διέκρινε ότι συντρέχει ζήτημα κατάχρησης των διαδικασιών όπως επικαλείτο ο αιτητής, καθώς η τράπεζα ενήργησε με βάση τα δικαιώματα που της παρέχει ρητά ο Νόμος. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν πλήρωσε το οφειλόμενο ποσό και κατέστη υπερήμερος, ενώ οι ειδοποιήσεις της τράπεζας ήταν σύμφωνες με το Νόμο και επομένως απέρριψε την έφεση. 

*Δικηγόρος