H εγχώρια αγορά ακινήτων βρίσκεται μπροστά σε μια χωρίς προηγούμενο "ανατροπή". Αποκτά έναν νέο "παίκτη", που με τα μέχρι στιγμής δεδομένα προορίζεται να είναι "leader" από κάθε άποψη, τις εταιρείες διαχείρισης ακινήτων.

Στο νέο τοπίο που θα διαμορφώσει ο νέος πτωχευτικός και ο καινοφανής φορέας απόκτησης ακινήτων με στόχο τη ραγδαία μείωση των "κόκκινων" δανείων, οι εταιρείες αυτές, στις οποίες καταλήγει ο μεγαλύτερος όγκος δανείων με εγγύηση ακινήτων, πρόκειται να έχουν καθοριστικό ρόλο.

Εν όψει των νέων δεδομένων που θα διαμορφώσει η εφαρμογή του πλαισίου για τη ρύθμιση του ιδιωτικού χρέους, το οποίο συζητείται στη Βουλή και θα ψηφιστεί τις επόμενες ημέρες για να ισχύσει από 1/1/2021, αλλά και της εκκίνησης των συζητήσεων για τη δημιουργία της Asset Management Company που έχει προτείνει η Τράπεζα της Ελλάδος, το θέμα της διαχείρισης των ακινήτων αναδεικνύεται σε "σεισμικών" διαστάσεων εξέλιξη στην αγορά ακινήτων.

Ο πρωταγωνιστικός ρόλος των εταιρειών διαχείρισης (ΑΕΔΑΔΠ) θα αφορά όχι μόνο τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και των συσχετιζόμενων ακινήτων, στο πλαίσιο που θα διαμορφώσει ο νέος πτωχευτικός κώδικας και ο φορέας αγοράς ακινήτων, αλλά και τη διαχείριση των ακινήτων συνολικά πέραν του χώρου των NPLs.

Οι εταιρείες διαχείρισης ετοιμάζονται να μπουν στη διαχείριση και μεμονωμένων ακινήτων, καθιστώντας ηγετική, πλέον, την παρουσία τους στο νέο τοπίο που θα διαμορφώσει από το 2021 η επιταχυνόμενη προσπάθεια για τη μείωση των NPLs.

Σημειώνεται ότι οι servicers έχουν ήδη υπό τη διαχείρισή τους "κόκκινα" δάνεια ύψους περίπου 90 δισ. ευρώ (μαζί με τα συσχετιζόμενα ακίνητα), ενώ θα αναλάβουν ολοκληρωτικά το έργο της διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων από τις τράπεζες (στην παρούσα φάση, στους ισολογισμούς των τραπεζών βρίσκονται "κόκκινα" δάνεια περίπου 61 δισ. ευρώ, συν όσα νέα αφήσει πίσω της η κρίση του κορονοϊού), αλλά και τη διαχείριση του συνολικού ιδιωτικού χρέους.

Ευρεία διαχείριση ακινήτων

Ακίνητα και ενισχυμένος ρόλος των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων έχουν μπει στην "ατζέντα" του υπουργείου Οικονομικών προκειμένου να "τρέξει" πολύ γρηγορότερα η εξυγίανση της οικονομίας από τα "κόκκινα" δάνεια.

Το θέμα της ενίσχυσης του ρόλου των servicers συνδυαστικά με το θέμα της διαχείρισης των ακινήτων –που θα αποτελέσει πλέον και πρόβλημα της κυβέρνησης εν όψει της δημιουργίας του φορέα απόκτησης ακινήτων που προβλέπει ο νέος πτωχευτικός νόμος– συζητήθηκαν μεταξύ υπουργείου Οικονομικών και Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις τις προηγούμενες ημέρες.

Σύμφωνα με τις πληροφορίες του Capital.gr, οι εταιρείες διαχείρισης έθεσαν το ζητούμενο της απελευθέρωσης του πλαισίου που καθορίζει τα πεδία δραστηριότητάς τους αναφορικά με τη διαχείριση απαιτήσεων, προκειμένου να ισχύσει το ίδιο πλαίσιο με αυτό που λειτουργεί σε αγορές όπως η Ιταλία και η Ισπανία.

Προκειμένου να γίνει πιο αποτελεσματική η μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και των ακινήτων (σημειώνεται ότι και για τα δύο "τρέχουν" στόχοι για τις τράπεζες έναντι του SSM), οι servicers ζήτησαν, συγκεκριμένα, να αρθούν οι περιορισμοί για τη διαχείριση ακινήτων, έτσι ώστε οι εταιρείες διαχείρισης να μπορούν να αναλάβουν τη διαχείριση και ακινήτων που δεν συνδέονται με "κόκκινα" δάνεια, τα οποία είναι ήδη υπό τη διαχείρισή τους. Στο πλαίσιο αυτό, οι εταιρείες διαχείρισης θα μπορούν να αναλαμβάνουν τη διαχείριση ακινήτων από το απόθεμα ιδιόκτητων ακινήτων των τραπεζών ή και κατόπιν ανάθεσης ακινήτων από επενδυτές (funds), ασχέτως αν αυτοί έχουν αγοράσει χαρτοφυλάκιο/τιτλοποίηση NPLs και έχουν δώσει τη διαχείριση σε άλλον servicer.

Τα παραπάνω σημαίνουν ότι θα απελευθερωθεί πλήρως ο ρόλος των εταιρειών διαχείρισης, χωρίς αυτός να αφορά "πακέτο" τη διαχείριση μη εξυπηρετούμενου δανείου και εμπράγματης εξασφάλισης (ακίνητο) και, επιπλέον, θα υπάρχει απευθείας δυνατότητα διαχείρισης ακινήτων από το στοκ REO των τραπεζών, όπως αυτή που κάνουν οι εξειδικευμένες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων.

Σύμφωνα με τις πληροφορίες του Capital.gr, προκειμένου να αναλάβουν τον ρόλο αυτό, ιδιοκτήτες εταιρειών διαχείρισης εξετάζουν −και φέρεται να είναι σε προχωρημένο στάδιο− τη σύσταση θυγατρικών εξειδικευμένων εταιρειών διαχείρισης ακινήτων, ώστε να έχουν έτοιμη εναλλακτική για τις "προκλήσεις" διαχείρισης των ακινήτων που θα αναδείξει η σύσταση του φορέα που προβλέπει ο νέος πτωχευτικός νόμος, αλλά και οι επιταχυνόμενες τιτλοποιήσεις και πωλήσεις χαρτοφυλακίων NPLs.

Στα "χέρια" των servicers θα έρθουν τουλάχιστον 50.000 ακίνητα που, σύμφωνα με τις πληροφορίες του Capital.gr, υπολογίζεται ότι θα αφορούν τις κατοικίες όσων ευάλωτων δανειοληπτών πτωχεύσουν και θα περιέλθουν στον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης ακινήτων που προβλέπει ο νέος πτωχευτικός νόμος.

Πέραν των ακινήτων αυτών, άλλα περίπου 25.000 ακίνητα αποτελούν το στοκ των τραπεζών από το οποίο αυτές πρέπει να απαλλαγούν, στη βάση των στόχων για τους οποίους έχουν δεσμευτεί στον SSM. Επιπλέον, ο όγκος των ακινήτων προς διαχείριση θα αυξάνεται από τους πλειστηριασμούς. Μέχρι το τέλος του έτους έχουν προγραμματιστεί περίπου 4.000 πλειστηριασμοί, οι οποίοι –λόγω COVID και επιδιωκόμενης αυξημένης παροχής στήριξης στους δανειολήπτες– έχουν ένα άτυπο όριο προστασίας από τις τράπεζες για την πρώτη κατοικία στα 180.000 ευρώ. Από 1/1/2021 και την εφαρμογή του νέου πλαισίου για τη ρύθμιση οφειλών με παροχή δεύτερης ευκαιρίας, οι πλειστηριασμοί θα απελευθερωθούν, ανεβάζοντας γεωμετρικά τον όγκο των προς διαχείριση ακινήτων.

Σύμφωνα με τις πληροφορίες του Capital.gr, στις επαφές τους με το υπουργείο Οικονομικών οι εταιρείες διαχείρισης ζήτησαν ακόμα την παροχή δυνατότητας διαχείρισης και ομολογιακών δανείων, καθώς και δάνεια αυτής της κατηγορίας θα εντάσσονται στις τιτλοποιήσεις των τραπεζών που θα ενισχυθούν το επόμενο διάστημα.

Σημειώνεται ότι οι εταιρείες διαχείρισης, όπως και οι τράπεζες, έχουν θέσει ακόμα ένα θέμα (στο υπουργείο Περιβάλλοντος) για τα ακίνητα, το οποίο είναι κρίσιμο για τις μεταβιβάσεις. Αφορά τα βαριά πρόστιμα που ισχύουν από την 1η Οκτωβρίου για τα αυθαίρετα, και συγκεκριμένα για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 (δηλαδή κτίρια με πολύ σοβαρές αυθαιρεσίες), που δεν έγινε μέχρι την καταληκτική ημερομηνία της 30ής Σεπτεμβρίου. Τα πρόστιμα αυτά απειλούν με "παράλυση" τις μεταβιβάσεις ακινήτων από τις εταιρείες διαχείρισης και τις τράπεζες, αφού τις επιβαρύνουν με τεράστια κόστη, δεδομένου ότι οι οφειλέτες που οδεύουν σε πλειστηριασμό δεν τακτοποιούν τα ακίνητά τους, ούτε πληρώνουν ΕΝΦΙΑ και ΤΑΠ.

Ο φορέας ακινήτων

Η διαχείριση των ακινήτων και ο ενισχυμένος ρόλος των εταιρειών διαχείρισης στον τομέα αυτό αποκτούν πολύ μεγαλύτερη σημασία λόγω του επόμενου βήματος μετά την ψήφιση του Κώδικα Ρύθμισης Οφειλών και Παροχής 2ης Ευκαιρίας τις ερχόμενες ημέρες.

Πρόκειται για τον φορέα ο οποίος θα αποκτά την πρώτη κατοικία των ευάλωτων οφειλετών που θα κηρύσσονται πτωχοί, δίνοντας, έτσι, λύση στο ζήτημα της στέγασής τους. Η σύσταση του φορέα αναμένεται να εξειδικευθεί με Κοινή Υπουργική Απόφαση τον Νοέμβριο και θα ακολουθήσει μέχρι τα τέλη του έτους η προκήρυξη για τη διενέργεια ανοιχτού διεθνούς διαγωνισμού, μέσω του οποίου θα αναδειχθεί ο επενδυτής που θα αναλάβει τον φορέα.

Σύμφωνα με τις πληροφορίες του Capital.gr, κυβέρνηση και τράπεζες εκτιμούν ότι στον φορέα αναμένεται να ενταχθούν, κατά την πρώτη χρονιά της λειτουργίας του, 5.000 ακίνητα, δηλαδή 1 στα 4 ακίνητα από τους 20.000 πλειστηριασμούς που προγραμματίζεται να διενεργηθούν το 2021. Η διαχείριση των ακινήτων θα ανατεθεί σε έναν και μόνο επενδυτή, έτσι ώστε να αποφευχθεί ανταγωνισμός τιμών που θα επηρέαζε αρνητικά την αγορά ακινήτων.

Ο φορέας θα έχει το αποκλειστικό δικαίωμα αγοράς των ακινήτων των ευάλωτων οφειλετών που θα πτωχεύουν, τα οποία θα είναι υποχρεωμένος να νοικιάζει στη συνέχεια στους ίδιους τους οφειλέτες για περίοδο 12 ετών. Η αγορά του ακινήτου, η εκμίσθωση, όπως και η δυνατότητα επαναγοράς του από τον οφειλέτη στη λήξη της 12ετούς σύμβασης μίσθωσης, θα γίνεται σε τιμές αγοράς. Σημειώνεται ότι το fund (φορέας) θα έχει τη δυνατότητα μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης είτε να την ανανεώσει για άλλα 12 χρόνια με τον οφειλέτη είτε να προχωρήσει σε πώληση του ακινήτου, δίνοντας, όμως, το δικαίωμα πρώτης προτίμησης στον οφειλέτη.

Σύμφωνα με όσα προβλέπονται στον νόμο για τη λειτουργία του φορέα, ο οφειλέτης θα δικαιούται να μεταβιβάσει την κυριότητα της κύριας κατοικίας στον ίδιο ή τους νόμιμους διαδόχους του έναντι τιμήματος επαναγοράς, μόνο εφόσον καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων για τη διάρκεια της μίσθωσης. Σε περίπτωση που το δικαίωμα της επαναγοράς ασκηθεί από τον οφειλέτη πριν από τη συμβατική λήξη της μίσθωσης, τότε επιπλέον του ανωτέρω τιμήματος επαναγοράς ο οφειλέτης θα οφείλει να καταβάλει στον φορέα την τρέχουσα αξία των μισθωμάτων που οφείλονται μέχρι τη λήξη της μισθωτικής περιόδου.

Η μίσθωση θα καταγγέλλεται εφόσον ο μισθωτής είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή τριών μισθωμάτων και η υπερημερία δεν θεραπευθεί ως προς το σύνολό της εντός μηνός από τη σχετική όχληση του μισθωτή. Η καταγγελία θα επέρχεται αυτοδικαίως με την άκαρπη παρέλευση της προθεσμίας του ενός μηνός.

Το μίσθωμα θα ορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά τον τελευταίο μήνα για τον οποίο υφίσταται μέτρηση, αναπροσαρμοζόμενο με επιτόκιο αναφοράς αυτό των Πράξεων Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.

Σε περίπτωση που η κύρια κατοικία ανήκει στον ευάλωτο μόνο ως προς ιδανικό μερίδιο ή αν ο ευάλωτος είναι ψιλός κύριος ή επικαρπωτής, η άσκηση, ο φορέας απόκτησης και επαναμίσθωσης, θα αποκτά το ακίνητο, υπό την προϋπόθεση ότι οι λοιποί συγκύριοι (ή, κατά περίπτωση, ο ψιλός κύριος ή επικαρπωτής) αποδέχονται τη μίσθωση του ακινήτου από τον ευάλωτο υπό τους όρους που θα καθορίζει ο φορέας και παραιτούνται ρητά από οποιοδήποτε δικαίωμα επί του μισθώματος ή από τη δυνατότητα να προσβάλουν τη μίσθωση για οποιονδήποτε λόγο μέχρι τη συμβατική λήξη της. Η παραπάνω αποδοχή δεσμεύει και τους διαδόχους τους ανεξαρτήτως αιτίας.

Σε όλο το παραπάνω περιγραφόμενο πλαίσιο και τα στάδιά του ο ρόλος των servicers θα είναι κομβικός και απαραίτητος για τη λειτουργία του φορέα.

Η AMC της ΤτΕ

Οι εταιρείες διαχείρισης διαδραματίζουν ήδη κεντρικό ρόλο στη λειτουργία του σχήματος προστασίας ενεργητικού με παροχή κρατικών εγγυήσεων, "Ηρακλής", που έχει ήδη συσταθεί και πορεύεται επιτυχώς για τη μείωση των "κόκκινων" δανείων.

Τον ίδιο κεντρικό ρόλο θα έχουν και στην Asset Management Company που προτείνει η ΤτΕ. Σύμφωνα με τις πληροφορίες του Capital.gr, η παρουσίαση του σχεδίου ολοκληρώθηκε χθες με τις επιμέρους επαφές της ΤτΕ ανά τράπεζα, ενημέρωση θα λάβουν και οι εταιρείες διαχείρισης και απομένει η ΤτΕ να το παρουσιάσει στους "θεσμούς".

Βασικό επιχείρημα του σχεδίου της ΤτΕ είναι ότι με τη σύσταση της AMC δεν ανατρέπονται, αλλά, αντιθέτως, αξιοποιούνται οι υφιστάμενες υποδομές των τραπεζών, καθώς και οι συμμετοχές τρίτων μερών στους τομείς διαχείρισης των NPLs. Ειδικότερα, δεν ανατρέπονται οι συμφωνίες που έχει συνάψει η κάθε τράπεζα με τις εταιρείες διαχείρισης "κόκκινων" δανείων, των οποίων η συνδρομή θα αποτελέσει μέρος της λύσης, όπως χαρακτηριστικά αναφέρει η ΤτΕ, επισημαίνοντας τον πρωταγωνιστικό ρόλο που θα διαδραματίσουν οι servicers.

Λειτουργώντας συμπληρωματικά του "Ηρακλή", η AMC φιλοδοξεί όχι μόνο να απαλλάξει εξολοκλήρου τις τράπεζες από τα NPLs και να φέρει τον δείκτη NPL σε μονοψήφιο ποσοστό στα τέλη του 2021, αλλά να λύσει και το πρόβλημα του αναβαλλόμενου φόρου, καθώς αυτό δεν θα μπορεί να λύνεται κάθε χρόνο με hive-down από τις τράπεζες.

Η επιχειρηματολογία της ΤτΕ για τη σύσταση της AMC αναφέρει επίσης ότι ενδεχόμενες ζημίες που σχετίζονται με το υφιστάμενο απόθεμα NPLs θα καλύπτονται αποκλειστικά από τις τράπεζες και όχι από τον Έλληνα φορολογούμενο, μέχρι του ελαχίστου ορίου δείκτη κεφαλαιακής επάρκειας. Με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται η χρηματοπιστωτική σταθερότητα και αποκλείεται οποιαδήποτε διασύνδεση του προτεινόμενου σχήματος με ενδεχόμενα σενάρια εφαρμογής μέτρων εξυγίανσης.

Επιπλέον, όπως αναφέρει η ΤτΕ, η πρόταση για τη δημιουργία AMC δεν αποσκοπεί απλώς σε κεφαλαιακή ελάφρυνση, αλλά σε εκτέλεση συναλλαγών με όρους αγοράς και με τη συμμετοχή ιδιωτών επενδυτών.

Στο τέλος Μαρτίου τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια ανέρχονταν σε 60,9 δισ. ευρώ και ο λόγος τους προς το σύνολο των δανείων των ελληνικών τραπεζών στο 37,4%. Όπως εκτιμά η ΤτΕ, η επιτυχής ολοκλήρωση των συναλλαγών πώλησης NPLs, μέσω τιτλοποίησης δανείων με την ταυτόχρονη χρήση του προγράμματος χορήγησης εγγυήσεων του ελληνικού Δημοσίου ("Ηρακλής"), θα μειώσει τον δείκτη NPL περίπου στο 25%, ποσοστό που θα εξακολουθήσει να παραμένει πολλαπλάσιο του μέσου όρου των χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ενιαίου Εποπτικού Μηχανισμού - SSM (2,7% και 3,2%, αντίστοιχα, με στοιχεία Δεκεμβρίου 2019).

Προτάσεις για μεγάλες αυξήσεις στις αντικειμενικές

Πολύ μεγάλες αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες έχουν προτείνει σε ορισμένες περιοχές οι πιστοποιημένοι εκτιμητές που έχει προσλάβει το υπουργείο Οικονομικών. Οι προτάσεις για τις αυξήσεις, που φτάνουν ακόμα και στο 120%, έχουν υποβληθεί, ωστόσο, τον περασμένο Μάρτιο, δηλαδή πριν η οικονομία εισέλθει στη δίνη της οικονομικής κρίσης που προκάλεσε η υγειονομική κρίση του κορονοϊού.

Σύμφωνα με πληροφορίες από το υπουργείο Οικονομικών, ο σχεδιασμός για την επικαιροποίηση και την ευθυγράμμιση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές έχει προς το παρόν μπει στο συρτάρι μέχρι την ομαλοποίηση της κατάστασης στην οικονομία και την κτηματαγορά ειδικότερα.

Στις τιμές που είχαν προτείνει πιστοποιημένοι εκτιμητές περιλαμβάνεται αύξηση 120% στην περιοχή του Ψυρρή (από 1.200 σε 2.640 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο), αύξηση 100% στον Βοτανικό (από 1.100 σε 2.200 ευρώ), αύξηση 78,5% στην Αργυρούπολη (από 1.400 σε 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό) και αύξηση 73% στο Αιγάλεω (από 1.100 σε 1.900 ευρώ).

Οι παραπάνω τιμές, σύμφωνα με εκτιμήσεις αρμόδιων στελεχών του υπουργείου Οικονομικών, δεν θα είναι και αυτές που θα θεσπιστούν. Και αυτό διότι θα έχει ενσωματωθεί στις σχετικές αποφάσεις η επίπτωση της κρίσης του κορονοϊού στις αντικειμενικές αξίες, αλλά και η στάθμιση του συνόλου των προτάσεων των εκτιμητών σε κάθε περιοχή (τρεις σε κάθε ζώνη).

Από τις νέες αντικειμενικές αξίες αναμένεται να προκύψει σημαντικός δημοσιονομικός χώρος, που, σύμφωνα με εκτιμήσεις, μπορεί να ανέλθει ακόμα στα 500 εκατομμύρια ευρώ. Αυτός ο δημοσιονομικός χώρος σχεδιάζεται να διατεθεί για τη μείωση του ΕΝΦΙΑ. Η μείωση αυτή σχεδιάζεται να γίνει με παρεμβάσεις σε κλιμάκια και συντελεστές, καθώς και με την κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου που επιβάλλεται σε όσους έχουν ακίνητα αντικειμενικής αξίας άνω των 250.000 ευρώ σε ατομική βάση.

Της Νένας Μαλλιάρα

Πηγή: Capital.gr