Του Μιχάλη Γρέκα*

Οι αλλαγές που φέρνει η νέα νομοθεσία

Μετά τις πρόσφατες σημαντικές τροποποιήσεις της περί ΦΠΑ Νομοθεσίας(95(Ι)/2000) αναφορικά με την επιβολή ΦΠΑ τόσο στις παραδόσεις μη ανεπτυγμένης οικοδομήσιμης γης (με ισχύ από 2/1/2018), όσο και στις μισθώσεις ακίνητης ιδιοκτησίας προς υποκείμενα στο φόρο πρόσωπα για σκοπούς άσκησης φορολογητέας επιχειρηματικής δραστηριότητας (με ισχύ από 13/11/2017), ο τομέας της οικοδομικής βιομηχανίας βρέθηκε για μία ακόμα φορά στο επίκεντρο της ευρύτερης φορολογικής μεταρρύθμισης που προωθεί η Κυπριακή Δημοκρατία.

Πιο συγκεκριμένα, η Βουλή των Αντιπροσώπων σε πρόσφατη συνεδρίαση της έδωσε το πράσινο φως για μια νέα τροποποίηση της περί ΦΠΑ Νομοθεσίας, καθιερώνοντας από τούδε και στο εξής ως παράδοση αγαθού τη μεταβίβαση του δικαιώματος διάθεσης με διάνοια κυρίου ακίνητης ιδιοκτησίας ή του δικαιώματος διάθεσης ακίνητης ιδιοκτησίας.

Δικαίωμα διάθεσης ως κύριος

Το Τμήμα Φορολογίας δεν έχει δημοσιεύσει ακόμα οποιεσδήποτε κατευθυντήριες γραμμές αναφορικά με τον ορθό τρόπο ερμηνείας της προαναφερθείσας νέας τροποποίησης. Εντούτοις, αντιλαμβανόμαστε ότι ως μεταβίβαση του δικαιώματος διάθεσης ακίνητης ιδιοκτησίας με διάνοια κυρίου θα πρέπει να νοείται η παραχώρηση από το νόμιμο ιδιοκτήτη γης ή κτηριακών εγκαταστάσεων σε μισθωτή αφενός του δικαιώματος εκμετάλλευσης τους, αφετέρου της δυνατότητας μεταβίβασης του εν λόγω δικαιώματος προς τρίτα πρόσωπα.

Περαιτέρω θεωρούμε ότι η ακίνητη ιδιοκτησία που αναφέρεται στη νέα τροποποίηση της περί ΦΠΑ Νομοθεσίας αφορά τόσο τη γη, όσο και οποιοδήποτε υποστατικό βρίσκεται επί αυτής. Από τη στιγμή λοιπόν που ο ιδιοκτήτης τεμαχίου γης επιτρέψει σε αδειούχο/μισθωτή την ανέγερση κτηρίου επί της γης του, η ακίνητη ιδιοκτησία περιλαμβάνει πλέον, πέραν της γης και οποιαδήποτε κατασκευή βρίσκεται επί αυτής.

Πριν από την τροποποίηση

Η συναλλαγή που συνίσταται στη μακροχρόνια παραχώρηση του δικαιώματος κατοχής ακίνητης ιδιοκτησίας, μέχρι την έναρξη ισχύος της τροποποίησης, αποτελούσε παροχή υπηρεσίας μίσθωσης ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία εξαιρούνταν από την επιβολή ΦΠΑ. Ένεκα της εξαιρούμενης φύσης για σκοπούς ΦΠΑ της συγκεκριμένης συναλλαγής, στον εκχωρητή του δικαιώματος δεν επιτρεπόταν η διεκδίκηση οποιουδήποτε φόρου εισροών που αφορούσε την ακίνητη ιδιοκτησία.

Μετά την τροποποίηση

Με δεδομένο ότι η μακροχρόνια παραχώρηση του δικαιώματος κατοχής ακίνητης ιδιοκτησίας θα αποτελεί πλέον φορολογητέα παράδοση αγαθού αντί για παροχή υπηρεσίας, επιβάλλεται όπως εξετάζονται σε κάθε επιμέρους περίπτωση οι αντίστοιχοι κανόνες που διέπουν τον τόπο και το χρόνο παράδοσης αγαθών.

Ειδικότερα, σύμφωνα με το Άρθρο 10 του περί ΦΠΑ Νόμου, όταν αγαθά παραδίδονται δίχως μετακίνηση, ο τόπος παράδοσής τους είναι εκεί που βρίσκονται κατά τη στιγμή της παράδοσης τους. Με γνώμονα το κριτήριο αυτό, ο τόπος φορολόγησης όσων συναλλαγών σχετίζονται με συγκεκριμένη ακίνητη ιδιοκτησία κείμενη στη Δημοκρατία, είναι πάντοτε η Δημοκρατία.

Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 9(2) του περί ΦΠΑ Νόμου οι παραδόσεις αγαθών που δεν υφίστανται μετακίνησης θεωρούνται ότι λαμβάνουν χώρα κατά το χρόνο στον οποίο τα αγαθά τίθενται στη διάθεση του προσώπου προς το οποίο παραδίδονται. Η υποπαράγραφος 9(4) του περί ΦΠΑ Νόμου προβλέπει κατ΄ επέκταση ότι, αν προγενέστερα της διάθεσης των αγαθών το πρόσωπο που τα παραδίδει εκδώσει τιμολόγιο ή λάβει πληρωμή, η υποχρέωση απόδοσης ΦΠΑ μετατοπίζεται χρονικά κατά τη χρονική στιγμή της έκδοσης του τιμολογίου ή της λήψης πληρωμής.

Έχοντας προσδιορίσει τόσο τον τόπο όσο και το χρόνο απόδοσης ΦΠΑ αναφορικά με μακροχρόνιες εκχωρήσεις δικαιώματος κατοχής ακίνητης ιδιοκτησίας, έπεται ο προσδιορισμός του επιβλητέου συντελεστή ΦΠΑ για τέτοιου είδους συναλλαγές. Ανεξαρτήτως του εάν το εν λόγω δικαίωμα εκχωρείται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου ή από άλλο πρόσωπο προς το οποίο εκχωρήθηκε το δικαίωμα αυτό από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, πρόκειται για φορολογητέα παράδοση αγαθών υποκείμενη στον κανονικό συντελεστή 19%. Σημειώνεται ότι οι υφιστάμενες εξαιρέσεις ως προς παραδόσεις μεταχειρισμένων κτηρίων εξακολουθούν να ισχύουν.

Χρειάζονται διευκρινίσεις

Δεδομένης της ευρείας διατύπωσης της νέας παραγράφου που ενσωματώθηκε στην περί ΦΠΑ Νομοθεσία αναφορικά με τις μακροχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, προκύπτουν σωρεία ερωτημάτων στα οποία το Τμήμα Φορολογίας θα κληθεί σύντομα να δώσει απαντήσεις, μεταξύ των οποίων και η αξία επί της οποίας θα πρέπει να αποδίδεται ο προκύπτων ΦΠΑ εκροών (π.χ. αγοραία αξία ή αξία μισθωμάτων, αξία γης ή αξία γης μαζί με κτήριο), κλπ.

Ο αναμενόμενος χρόνος εφαρμογής της τροποποίησης, ενδεχομένως να είναι η 1η Σεπτεμβρίου 2018.

*Διοικητικός Σύμβουλος, KPMG Limited