Του Γιώργου Κουκούνη*

‘’Η ανάπτυξη σε συνιδιόκτητο κτήμα υπό διαχωρισμό μπορεί να επηρεάσει δικαιώματα συνιδιοκτήτη’’

Η συμφωνία διαχωρισμού συνιδιόκτητου κτήματος δυνατό να προβλέπει δικαίωμα στους συνιδιοκτήτες να αναπτύξουν το μέρος του κτήματος που αναλόγησε στον καθένα και αντίστοιχη υποχρέωση υπογραφής της αίτησης και των άλλων εγγράφων που απαιτούνται για την ανάπτυξη. Ουσιώδης όρος της συμφωνίας πρέπει να αναφέρει ότι η προτιθέμενη ανάπτυξη δεν θα υπερβαίνει το συντελεστή δόμησης και κάλυψης που αναλογεί στο κάθε μέρος του κτήματος που διαχωρίζεται και δεν θα επηρεάζει δυσμενώς τα δικαιώματα του άλλου συνιδιοκτήτη.

Οποιοσδήποτε όρος ή περιορισμός που οι αρχές ενδεχομένως να επιβάλουν για δημόσιο όφελος, όπως η παραχώρηση και η κατασκευή δημόσιου δρόμου, πράσινου ή η διαπλάτυνση υφιστάμενου δρόμου, θα επηρεάζει ολόκληρο το συνιδιόκτητο κτήμα, θα μειώνει ανάλογα την έκταση των επί μέρους τεμαχίων που θα δημιουργηθούν και το κόστος των εργασιών θα επιβαρύνει τους συνιδιοκτήτες αναλόγως του μεριδίου του καθενός. Οι συνιδιοκτήτες οφείλουν προτού συνομολογήσουν τη συμφωνία διαχωρισμού, να λάβουν προκαταρκτικές απόψεις από τις αρμόδιες αρχές τις οποίες πρέπει να συμβουλεύονται, να προβαίνουν σε δέουσα έρευνα και να λαμβάνουν κατάλληλη συμβουλή. Ενεργώντας επιμελώς, αφενός προστατεύουν τα δικαιώματα τους και αφετέρου αποφεύγουν δυσάρεστες καταστάσεις, μέχρι και πολύχρονη δικαστική διαμάχη και έξοδα από τυχόν διαφορά με τον συνιδιοκτήτη τους.  

Η συμφωνία διαχωρισμού κατατίθεται στο Κτηματολόγιο και μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο ειδικής εκτέλεσης όταν συνιδιοκτήτης παραλείπει να εκπληρώσει συμβατική υποχρέωση, καθώς επίσης ο υπαίτιος συνιδιοκτήτης καθίσταται υπόλογος σε καταβολή αποζημιώσεων. Αυτές τις θεραπείες έκρινε δίκαιες ο Δικαστής κ. Χρ. Φιλίππου στην απόφαση που εξέδωσε στις 26.7.2019 και διέταξε όπως με την καταβολή των ποσών που επιδίκασε και την εκτέλεση των αναγκαίων έργων, οι διάδικοι θα είναι υπόχρεοι όπως υπογράψουν οποιοδήποτε αναγκαίο έγγραφο με σκοπό να προωθηθεί η διαδικασία διαχωρισμού του συνιδιόκτητου κτήματος τους, καθώς επίσης τη συμμόρφωση του συνιδιοκτήτη που ανέπτυξε οικοδομικά το μέρος του κτήματος που του αναλόγησε με τον όρο παραχώρησης και κατασκευής δημόσιου δρόμου και την έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας. Με αυτόν τον τρόπο, ανέφερε, ο κάθε δικαιούχος θα μπορέσει να πάρει το μερίδιο που του αναλογεί με ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας ή αν είναι τρίτος την οικοδομή που αγόρασε για τα υπό διαχωρισμό τεμάχια ή οικοδομές και θα λήξει έτσι και η μακροχρόνια αντιδικία μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Ο συνιδιοκτήτης, ενώ οι άλλοι συνιδιοκτήτες του προσυπέγραψαν την αίτηση αξιοποίησης του μέρους που του κατανεμήθηκε με τη συμφωνία, ως είχαν υποχρέωση δυνάμει αυτής, κατέθεσε τροποποιημένα σχέδια εξασφαλίζοντας άδεια οικοδομής με την οποία επηρεαζόταν αποκλειστικά το εμβαδό του μέρους μόνο των συνιδιοκτητών από όρο παραχώρησης και κατασκευής δημόσιου δρόμου. Ο συνιδιοκτήτης καρπώθηκε ακριβώς το ½ του εμβαδού του κτήματος, ενώ οι άλλοι συνιδιοκτήτες λάμβαναν 510 μέτρα λιγότερα που είναι το εμβαδό που επηρεάζει ο όρος για την κατασκευή του δημόσιου δρόμου. Οι συνιδιοκτήτες, σύμφωνα με εκτίμηση, πέραν από την ζημιά για την αξία του εμβαδού που θα μειωνόταν από τον επηρεασμό του δρόμου, υφίσταντο και ζημιά της τάξης του 30% από τον επηρεασμό, αφού το μέρος που τους αναλόγησε θα μειωνόταν και θα στένευε, χωρίς να έχει το πλάτος ενός κανονικού οικοπέδου. Σημειωτέο ότι την αγωγή ήγειρε ο συνιδιοκτήτης που αξιοποίησε και έλαβε το ½ του κτήματος, αξιώνοντας ότι οι άλλοι συνιδιοκτήτες αδικαιολόγητα αρνούνταν να υπογράψουν για την έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης και έκδοσης ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας των οικοδομών που ανήγειρε, καθώς και ειδική εκτέλεση της συμφωνίας διαχωρισμού που κατέθεσαν στο Κτηματολόγιο. Οι συνιδιοκτήτες αντέδρασαν και με ανταπαίτηση ισχυρίζονταν ότι δεν μπορεί να τους καταλογίζεται ευθύνη για παράβαση της συμφωνίας αφού την ευθύνη για την παράβαση φέρει ο συνιδιοκτήτης, αρνούνταν ότι όφειλαν να του καταβάλουν αποζημιώσεις και αξίωναν αποζημιώσεις για τις ζημιές που υπέστησαν.

Το Δικαστήριο τελικά απένειμε δικαιοσύνη, απέρριψε την αγωγή του συνιδιοκτήτη, επιδίκασε τα ζητούμενα ποσά αποζημιώσεων στους συνιδιοκτήτες και διέταξε την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας. Τόνισε, ότι ήταν ο συνιδιοκτήτης που παραβίασε όρο της συμφωνίας κατά τρόπο που δεν άφηνε περιθώριο στους συνιδιοκτήτες παρά να αρνηθούν να υπογράψουν οποιοδήποτε έγγραφο με σκοπό να εξασφαλίσει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και ακολούθως τίτλους ιδιοκτησίας των οικοδομών του, κάτι που θα απόβαινε σε βάρος των συμφερόντων τους. Η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης βασίζεται στο δίκαιο της επιείκειας και αυτοί ήταν το αθώο μέρος που δικαιούνταν αποζημίωσης για τη ζημιά που προέκυψε λόγω της παράβασης, έστω και αν επέμειναν στη συμφωνία.

*Δικηγόρου στη Λάρνακα