Του Αντώνη Λοίζου*
Όπως το κόστος αγοράς/τιμές πώλησης των νέων μονάδων (διαμερίσματα) αυξάνονται, έτσι και η διαφορά μεταξύ παλαιότερων μονάδων με καινούργιες αυξάνεται.
Εάν συγκρίνουμε τις τιμές διάθεσης νέων οικιστικών μονάδων που τώρα είναι γύρω στις €2.500/τ.μ. + ΦΠΑ και τις παλαιότερες με τιμές πώλησης €1.200-€1.500/τ.μ. (εξαρτώμενο από το επίπεδο κατασκευής κλπ), η διαφορά είναι μεγάλη (η διαφορά για το Φ.Π.Α. επιπλέον).
Η σκέψη πρέπει να είναι κατά πόσο συμφέρει η αγορά μιας παλαιότερης μονάδας/διαμερίσματος και η αναβάθμιση της και συγκεκριμένα για μονάδες εντός των πόλεων, όπου υπάρχει και η μεγαλύτερη ζήτηση.
Η αγορά παλαιότερων μονάδων, εκτός από τι “βλέπει” ένας για να το αγοράσει, χρειάζεται και η εξέταση της υδραυλικής/ηλεκτρολογικής εγκατάστασης, η ύπαρξη τυχόν προβλημάτων, τόσο της μονάδας, όσο και στους κοινόχρηστους χώρους, η ύπαρξη τίτλου (που διευκολύνει την επίτευξη χρηματοδότησης/μεταπώλησης) και ανάλογα με το τι θα κοστίσει το όλο εγχείρημα (αγορά+αναβάθμιση) μπορεί να συγκρίνετε ποιο συμφέρει (παλαιότερης V νέας ηλικίας). Παλαιότερες μονάδες έχουν πιο ευρύχωρους χώρους, αλλά αρκετές δεν έχουν ιδιωτικούς χώρους στάθμευσης/αποθήκες, μεγάλης σημασίας με τα σημερινά δεδομένα, η κατάσταση των κοινοχρήστων επιπλέον)
Εάν στοχεύετε στα παλαιότερα διαμερίσματα επικεντρωθείτε σε μονάδες ηλικίας μέχρι 15-18 ετών, μια και που από τότε υπήρχαν ιδιωτικοί χώροι στάθμευσης/αποθήκες, ποιοτικοί ανελκυστήρες, ενώ θα είναι πρόδηλη η ύπαρξη τυχόν προβλημάτων.
Σε οποιεσδήποτε πολυκατοικίες ενδιαφερθείτε εξετάστε την ύπαρξη (εάν υπάρχει) καλής διαχειριστικής επιτροπής, εξετάστε την πληρωμή ή όχι κοινοχρήστων αναμενομένων νέων δαπανών και οποιεσδήποτε καθυστερημένες πληρωμές έχει η ίδια η οικοδομή από θέμα κοινών εξόδων.
Σε πρόσφατη πώληση μονάδας 3 υπνοδωματίων σε κεντρική οικιστική τοποθεσία στην Λευκωσία, ηλικίας 15 ετών που πωλήθηκε προς €190.000 και είναι σε καλή κατάσταση, χρειάζεται κάποια αναβάθμιση στα μπάνια/κουζίνα/ερμάρια γύρω στις €25.000, έστω κόστος €215.000 και μαζί με τα μεταβιβαστικά ανέρχεται γύρω στις €225.000. Το διαμέρισμα αυτό μετά την αναβάθμιση ενοικιάστηκε προς €1.000/μήνα (±5% απόδοση), ενώ υπάρχει πρόταση για διάθεση προς €290.000, μια απόδοση στην μεταπώληση γύρω στο ±30% σε διάστημα 6 μηνών. Σε άλλη περίπτωση μονάδα ενός υπνοδωματίου στην Νεάπολη (Λεμεσός) με ενοίκιο €400/μήνα, μετά από την αναβάθμιση της μονάδας με κόστος €10.000, ενοικιάστηκε άμεσα προς €600/μήνα, απόδοση ±24% επί της πρόσθετης επένδυσης, ενώ υπάρχει προσφορά για αγορά από τρίτους άμεσα.
Εξετάζοντας τώρα παλαιότερες κατοικίες στην περιφέρεια του κέντρου ειδικά σε περιοχές που παραμένουν καθαρά οικιστικές χωρίς πυκνή ύπαρξη πολυκατοικιών, ιδιαίτερα σε περιοχές π.χ. ΄Αγιος Ανδρέας/΄Αγιος Δομέτιος (Λευκωσία) και περιοχές όπως η Αγία Ζώνη κλπ (Λεμεσός) όπως έχουν σήμερα τα δεδομένα, οι τιμές τους προσεγγίζονται κυρίως ως κενά οικόπεδα, ενώ με κόστος αναβάθμισης €100.000-€150.000 μπορούν οι μονάδες αυτές να μετατραπούν σε ελκυστικές κατοικίες σε περιοχές πρώτης ζήτησης.
Η ίδια κατάσταση επικρατεί και για παλαιότερα γραφεία που έχουν την δυνατότητα εκμοντερνισμού με τις σύγχρονες ανέσεις (και εδώ θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στις εισόδους/χώρους στάθμευσης και εξωτερική εμφάνιση).
Ως γενικό σχόλιο και για τις παραμέτρους που ίσως να πρέπει να λαμβάνονται υπόψη είναι (μεταξύ άλλων):
- • Εξετάστε την άμεση περιοχή έχοντας υπόψη όχι μόνο την υφιστάμενη κατάσταση/είδος της ανάπτυξης, αλλά και εάν υπάρχουν κενοί χώροι, έχετε υπόψη ότι κάποτε αυτοί θα αναπτυχθούν, αυξάνοντας την πυκνότητα της «γειτονιάς» σας.
- • Εξετάστε εάν υπάρχουν πλησίον δημόσιοι χώροι πρασίνου που είναι ιδιαίτερο ελκυστικό στοιχείο για νεαρές οικογένειες.
- • Υπάρχουν δημόσια/άλλα σχολεία στην περιοχή και εύκολη διακίνηση;
- • Εκτός κέντρου των πόλεων οι μονάδες πωλούνται σε χαμηλότερες τιμές, αλλά λάβετε υπόψη την απόσταση από τα σχολεία/ιδιαίτερα/επισκέψεις φίλων κλπ και προσέξετε παιδιά που θα σας δημιουργήσουν πρόβλημα, ιδιαίτερα μετά την ηλικία των 7-8 χρονών λόγω απομόνωσης.
- • Γιαγιάδες/παππούδες που είναι πολύ χρήσιμοι στο μεγάλωμα των παιδιών και για την ευκολία του ζευγαριού, καλό θα ήταν να βρίσκονται σε κοντινή απόσταση (αν και σε αρκετές περιπτώσεις η πολύ συχνή επαφή όμως με το ζευγάρι δημιουργεί και προβλήματα).
- Κλπ
Ανεξάρτητα των πιο πάνω και κατά προέκταση της αναμενόμενης ύφεσης για μονάδες σε πύργους (ίδε κατάργηση του Κ.Ε.Τ.), αναμένεται ότι θα επαναληφθεί η εποχή Pieris Estates, με τα προβλήματα που δημιουργήθηκαν με τους τότε ΄Αραβες αγοραστές που μεταπώλησαν τα ακριβά τότε διαμερίσματα σε ντόπιους σε σχεδόν μισές τιμές, μη αναμένοντας ότι θα συμβεί το ίδιο και τώρα με τις μονάδες σε πύργους των €1.5-€2.0 εκ. ΄Εστω και με 50% έκπτωση σε τέτοιες μονάδες, αυτές παραμένουν ακριβές για τους Κύπριους, ενώ τα αναμενόμενα προβλήματα (ίδε προηγούμενο μας άρθρο για τα κοινόχρηστα/διαχείριση τέτοιων πύργων) θα είναι πρόσθετα θέματα και λόγω κόστους αγοράς και λόγω κόστους συντήρησης (και κυριότερο στην διαχείριση). Ως εκ τούτου και παραμένοντας στο θέμα των παλαιότερων μονάδων και στο αναμενόμενο νέο κύμα προσφοράς (τώρα υπό ανέγερση πλέον τρεις μαρίνες κλπ) χρειάζεται μεγάλη προσοχή, όπως προσοχή χρειάζονται και οι πωλητές/developers, ορισμένοι εκ των οποίων ίσως να αντιμετωπίσουν σοβαρά προβλήματα επιβίωσης.
*F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοίζου & Συνεργάτες ΕΠΕ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές ΄Εργων Ανάπτυξης
Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.