Απελευθερώνεται η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα, μετά και την υπογραφή του Προεδρικού Διατάγματος, συνεπεία της θετικής εισήγησης του ΣτΕ για περιβαλλοντικό ισοδύναμο και την έναρξη εργασιών.

Το ΠΔ που καθορίζει τη διαδικασία έγκρισης Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), για την αντιστάθμιση της χρήσης κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) υπεγράφη το μεσημέρι της Δευτέρας από τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρο Παπασταύρου και τον αρμόδιο υφυπουργό, Νίκο Ταγαρά.

Ταυτόχρονα, όπως ανακοίνωσε το ΥΠΕΝ, υπεγράφησαν οι Κοινές Υπουργικές Αποφάσεις για τον καθορισμό

α) της διαδικασίας επιστροφής φόρων, παραβόλων, εισφορών και κρατήσεων των οικοδομικών αδειών με χρήση κινήτρων του ΝΟΚ, που αναθεωρούνται αμελλητί και κατά προτεραιότητα έναντι των λοιπών αιτήσεων και

β) των προδιαγραφών των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ).

Ειδικότερα, το ΣτΕ, εξετάζοντας το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για την έγκριση Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), έδωσε το «πράσινο φως» για την προώθησή του, αποδεχόμενο σχεδόν το σύνολο των ρυθμίσεων που εισηγήθηκε τον Ιούνιο το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Η γνωμοδότηση αυτή αποτελεί κομβική εξέλιξη για την επανεκκίνηση του κλάδου, καθώς ανοίγει ο δρόμος για χιλιάδες οικοδομικές άδειες και αποκαθίσταται η εμπιστοσύνη στην αγορά.

Τι δέχθηκε το ΣτΕ

Όπως αναφέρει η ανακοίνωση του ΥΠΕΝ, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ως νόμιμο τον μηχανισμό του Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου, αναγνωρίζοντάς τον ως συνταγματικά θεμελιωμένη και θεσμικά ισορροπημένη λύση για τη συνέχιση των οικοδομικών αδειών και την αποκατάσταση της περιβαλλοντικής ισορροπίας.

Πρόκειται για μηχανισμό που:

• επιτρέπει την επανέκδοση και συνέχιση οικοδομικών αδειών που είχαν εκδοθεί με βάση τα κίνητρα του ΝΟΚ, οι οποίες είτε ακυρώθηκαν δικαστικά, είτε προσβλήθηκαν με αίτηση ακύρωσης, είτε εντάσσονται σε χρηματοδοτικά εργαλεία
• προβλέπει καταβολή τέλους υπέρ του δήμου και αντίστοιχες δράσεις περιβαλλοντικής αναβάθμισης σε επίπεδο δήμου ή δημοτικής ενότητας
• αποκαθιστά την αδικία για όσους είχαν οικοδομικές άδειες για τις οποίες είχαν εκκινήσει οι οικοδομικές εργασίες, αλλά είχαν προσβληθεί δικαστικά πριν τις 11.12.2024 και δεν μπορούσαν να υπαχθούν στην εξαίρεση των αποφάσεων της Ολομέλειας, επιτρέπει την πραγματοποίηση σημαντικών έργων ενταγμένων στο ΤΑΑ ή στο ΕΣΠΑ, ενισχύοντας την χρηματοδοτική πίστη του Δημοσίου, επιτυγχάνει ισορροπία ανάμεσα στην προστασία του περιβάλλοντος και τη συνέχιση της οικοδομικής δραστηριότητας.

Το Δικαστήριο ενέκρινε, στο σύνολό τους:

• όλα τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου που πρότεινε το ΥΠΕΝ (δημιουργία ή αναδιαμόρφωση κοινόχρηστων χώρων στον αστικό ιστό, κατεδάφιση αυθαίρετων ή και επικίνδυνων κτισμάτων, παρεμβάσεις ανάπλασης σε περιβαλλοντικά και πολεοδομικά υποβαθμισμένες περιοχές, καθαρισμός και οριοθέτηση ρεμάτων κ.ά.), τα οποία εφαρμόζονται σε επίπεδο δημοτικής ενότητας, εκτός από τις περιπτώσεις των μητροπολιτικών συγκροτημάτων Αττικής και Θεσσαλονίκη που εφαρμόζονται σε επίπεδο δήμου.
• τη διαδικασία εκπόνησης ΕΣΠΙΑΠ από το ΥΠΕΝ ή από τον οικείο δήμο, με χρηματοδότηση του Πράσινου Ταμείου ή με δωρεά της μελέτης, για την επιλογή των καταλληλότερων μέτρων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου ανά δημοτική ενότητα ή δήμο,
• το ύψος του ποσού του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, το οποίο καταβάλλεται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και διατίθεται αποκλειστικά στον δικαιούχο δήμο για την υλοποίηση των περιβαλλοντικών δράσεων.
• τους όρους και τις προϋποθέσεις με τις οποίες αποδεικνύεται ότι έχει γίνει εκκίνηση εργασιών έως και την 11.12.2024, και άρα διατηρείται ακέραιο το δικαίωμα δόμησης με τα κίνητρα του ΝΟΚ.

Περιβαλλοντικός προέλεγχος

Ως μόνη προϋπόθεση για τη επανέκδοση των οικοδομικών αδειών που είτε ακυρώθηκαν δικαστικά, είτε προσβλήθηκαν στα δικαστήρια, παρότι οι οικοδομικές εργασίες είχαν ξεκινήσει πριν τις 11.12.2024, το ΣτΕ έθεσε την προηγούμενη τήρηση της διαδικασίας περιβαλλοντικού προελέγχου. Πρόκειται για το πρώτο στάδιο, προκειμένου να κριθούν οι συνέπειες που προκαλούνται στο περιβάλλον από τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου και, κατ’ επέκταση, εάν απαιτείται ή όχι Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).

Τι αποτελεί έναρξη των οικοδομικών εργασιών

Ως έναρξη των εργασιών νοείται όχι μόνο η πραγματοποίηση εργασιών εκσκαφής ή σε περίπτωση προσθήκης η πραγματοποίηση εργασιών σκυροδέτησης, αλλά και η κατεδάφιση προϋφιστάμενων κτισμάτων εντός του ιδίου ακινήτου, εφόσον δεν είναι προγενέστερη των έξι μηνών από την 11.12.2024.

Μάλιστα, το Ανώτατο Δικαστήριο όχι μόνο δέχθηκε ως εκκίνηση εργασιών τη διενέργεια έως την 11.12.2024 ανασκαφικών εργασιών της αρχαιολογικής υπηρεσίας, αλλά διεύρυνε το σχετικό ορισμό, προσθέτοντας και την περίπτωση διενέργειας δοκιμαστικών τομών της αρχαιολογικής υπηρεσίας.

Σύμφωνα με το ΣτΕ, ο μηχανισμός του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου εξασφαλίζει την καλύτερη δυνατή εξισορρόπηση των αρνητικών συνεπειών από τη χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ και δεν αντίκειται στα άρθρα 4 παρ. 1, 20 παρ. 1, 26, 94 παρ. 1 και 95 του Συντάγματος.

Όπως ρητά αναφέρεται, ο μηχανισμός στοχεύει στην προστασία του δημοσίου συμφέροντος, υπό την έννοια της αποτροπής δημιουργίας ημιτελών και εγκαταλελειμμένων κτηρίων που επιβαρύνουν την δημόσια υγεία, την ασφάλεια, την αισθητική αλλά και την οικονομία, σε συνδυασμό με την σταθμισμένη αντιμετώπιση των συνεπειών που υφίστανται καλόπιστοι πολίτες που ξεκίνησαν να οικοδομούν πριν από τις 11.12.2024, υπό το τότε ισχύον νομικό πλαίσιο, αλλά βρέθηκαν εκ των υστέρων αντιμέτωποι με δικαστικές προσφυγές και μεγάλες οικονομικές επιβαρύνσεις.

«Το μοντέλο ανάπτυξης της ελληνικής αγοράς ακινήτων πρέπει να αλλάξει ριζικά» τόνισε ο Πρόεδρος του Ομίλου TITAN, κ. Δημήτρης Παπαλεξόπουλος, στο πλαίσιο της Prodexpo 2025, του κορυφαίου συνεδρίου για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα και τη Νοτιοανατολική Ευρώπη, που πραγματοποιείται στις 21 και 22 Οκτωβρίου.

Όπως επισήμανε ο κ. Παπαλεξόπουλος «η προοπτική του real estate είναι θετική», αλλά «το μοντέλο του κλάδου θα είναι διαφορετικό» και απαιτούνται «γενναίες τομές» για να μπορέσει η χώρα να ανταποκριθεί στις νέες προκλήσεις. Αναφέρθηκε στην αποεπένδυση των τελευταίων ετών στις κατασκευές, ειδικά στις κατοικίες, και υπογράμμισε ότι η νέα ανάπτυξη θα καθοριστεί από τις ενεργειακές μεταβολές, το ανθρακικό αποτύπωμα και τις κοινωνικές προτεραιότητες.

Τόνισε επίσης ότι η πολιτεία οφείλει να προχωρήσει στην ολοκλήρωση του κτηματολογίου, να αντιμετωπίσει το πρόβλημα της προσιτής κατοικίας και να επιταχύνει τις διαδικασίες αδειοδότησης και ψηφιοποίησης.

«Ο ιδιωτικός τομέας, πρόσθεσε, πρέπει να επενδύσει περισσότερο στην καινοτομία και στην αύξηση της παραγωγικότητας», επισημαίνοντας ότι «η διάγνωση των προβλημάτων είναι το εύκολο κομμάτι – το δύσκολο είναι να σπάσουμε τα εμπόδια». Αναφερόμενος στη νέα εποχή, σημείωσε ότι στην επιχείρησή του «αξιοποιούμε την τεχνητή νοημοσύνη και έχουμε πλέον μια πιο προδραστική στάση».

Αλλάζει ο τρόπος με τον οποίο προσεγγίζεται η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας

Ο κλάδος του real estate «αντανακλά την οικονομία και την κοινωνία» και ταυτόχρονα «τις επηρεάζει», ανέφερε από την πλευρά της η  Ηρώ Χατζηγεωργίου, CEO της Hellenic Public Properties Company (HPPC/ΕΤΑΔ).

Όπως σημείωσε, αλλάζει ο τρόπος με τον οποίο προσεγγίζεται η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας, με στόχο «να δημιουργηθούν νέοι προορισμοί και οι προϋποθέσεις για ανάπτυξη». Υπογράμμισε ότι η ΕΤΑΔ λειτουργεί ως συνδετικός κρίκος ανάμεσα στην ιδιωτική πρωτοβουλία και την αναπτυξιακή στρατηγική της χώρας και ότι το μεγαλύτερο εμπόδιο παραμένει το ιδιοκτησιακό καθεστώς.

«Η δημόσια περιουσία χρειάζεται διαφάνεια και οι επενδυτές ταχύτητα», είπε, προσθέτοντας ότι η ΕΤΑΔ κινείται σε τρεις άξονες: «εκσυγχρονισμός, εξωστρέφεια και συμπράξεις».

Οι τιμές ακινήτων έχουν επιστρέψει στα επίπεδα του 2008,

Ο κ. Νίκος Βέττας, Γενικός Διευθυντής του ΙΟΒΕ και Καθηγητής στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, σημείωσε ότι οι επενδύσεις σε κατασκευές έχουν υποχωρήσει σημαντικά –από το 15-16% του ΑΕΠ στις καλές εποχές στο μόλις 6% σήμερα– άρα υπάρχει «τεράστιο πεδίο για ανάκαμψη».

Επεσήμανε ότι οι τιμές ακινήτων έχουν επιστρέψει στα επίπεδα του 2008, ενώ τα ενοίκια έχουν φτάσει σε σημείο υπερθέρμανσης, καθώς η ζήτηση τρέχει πιο γρήγορα από την προσφορά. Προειδοποίησε ότι «δεν πρέπει να επαναλάβουμε τα λάθη του 2008» και υπογράμμισε ότι η χρηματοδότηση του κλάδου έχει περιοριστεί από 16 δισ. ευρώ πριν από την κρίση σε μόλις 2 δισ. ευρώ σήμερα. Όπως υπογράμμισε, η Ελλάδα χρειάζεται ένα διαφορετικό υπόδειγμα ανάπτυξης, με έμφαση στην ενίσχυση της προσφοράς, τη διευκόλυνση της αξιοποίησης του υφιστάμενου αποθέματος και την αντιμετώπιση θεμάτων όπως η οριζόντια ιδιοκτησία. Παρά τα εμπόδια, εκτίμησε ότι «το ελληνικό προϊόν παραμένει υψηλής ποιότητας και η ζήτηση από το εξωτερικό θα συνεχιστεί».

Οι ΑΕΕΑΠ σε φάση ωρίμανσης – «Ευκαιρία διεθνούς ανόδου για την ελληνική αγορά ακινήτων»

Το νέο κύμα επενδυτικού ενδιαφέροντος και η ενίσχυση του ρόλου των Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία, (ΑΕΕΑΠ) ως μοχλών ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας, που προκύπτει από την αναβάθμιση του Χρηματιστηρίου Αθηνών στις ανεπτυγμένες αγορές, αναδείχθηκαν στο πλαίσιο της Prodexpo 2025.

Ειδικότερα, ο κ. Δημήτρης Παπούλης, CEO Trade Estates REIC, υπογράμμισε ότι η αναβάθμιση του Χρηματιστηρίου αποτελεί «θετική εξέλιξη» για την κεφαλαιαγορά, καθώς «τα επενδυτικά μας εργαλεία θα αποκτήσουν μεγαλύτερη ορατότητα». Προέβλεψε συνέχιση της ισχυρής ζήτησης για σύγχρονους γραφειακούς χώρους, logistics centers και εμπορικά ακίνητα, που θα αντικατοπτρίζει τη θετική πορεία της ελληνικής οικονομίας. «Η ωρίμανση της αγοράς θα φέρει συνέργειες με εταιρείες του εξωτερικού – ξένοι επενδυτές θα χτυπήσουν την πόρτα των ΑΕΕΑΠ», ανέφερε, προσθέτοντας ότι οι εταιρείες του κλάδου συχνά «φορούν και το καπέλο του developer». Τόνισε, τέλος, τη σημασία της ταχείας απόδοσης των επενδύσεων, ώστε «η απασχόληση κεφαλαίων σε αναπτύξεις να έχει λογικό διάστημα έναρξης χρηματοροών».

Η κυρία Άννα Αποστολίδου , CEO BriQ Properties, η οποία στάθηκε στις θετικές προοπτικές που ανοίγονται για τις ΑΕΕΑΠ μέσω της ένταξης της ελληνικής αγοράς στους δείκτες των ανεπτυγμένων χωρών. «Έχουμε μπροστά μας έναν χρόνο για να προετοιμαστούμε και να μεγαλώσουμε, ώστε να ανταποκριθούμε στις απαιτήσεις του νέου περιβάλλοντος», σημείωσε. Ανέφερε ότι η BriQ Properties έχει αυξήσει κατά 37% τη χρηματιστηριακή της αξία, παραμένοντας σταθερή στη στρατηγική υψηλών αποδόσεων άνω του 5%. Τόνισε επίσης το νέο τετραετές πρόγραμμα επανεπένδυσης που αγκάλιασε το 65% των μετόχων, καθώς και την απόφαση της εταιρείας να προσφέρει πλέον και πρόμερισμα δύο φορές τον χρόνο.

«Στο real estate το μέγεθος μετράει», ανέφερε ο κ. Κώστας Μαρκάζος , CEO Premia Properties, για να τονίσει ότι «οι ΑΕΕΑΠ «μπορούν να προσφέρουν εξειδίκευση και ποιότητα». Όπως είπε, η Premia Properties, με νέο μετοχικό σχήμα από το 2020 και καθεστώς ΑΕΕΑΠ από το 2021, υλοποιεί επενδυτικό πρόγραμμα 200 εκατ. ευρώ που θα οδηγήσει σε υπερπολλαπλάσιο αποτέλεσμα και μεγαλύτερη διεθνή ορατότητα. Οι ΑΕΕΑΠ έχουν συμβάλλει καθοριστικά στην υλοποίηση έργων υψηλής ποιότητας, ωστόσο χρειάζονται σταθερό και ανταγωνιστικό φορολογικό πλαίσιο, σχολίασε. «Ο ιδρυτικός νόμος έχει αλλάξει πολλές φορές, αλλά το 2025 έγιναν ουσιαστικές βελτιώσεις», είπε, προσθέτοντας ότι «στην Ισπανία υπάρχουν πιο ευνοϊκές ρυθμίσεις – πρέπει να ακούσουν στο υπουργείο τις προτάσεις μας». «Πρέπει να λυθεί το φορολογικό», τόνισε εμφατικά και σχολίασε: «Στο Υπουργείο Οικονομικών θα μπορούσαν να σταματήσουν να πετάνε λεφτά από τη φορολοταρία – πετάνε ένα εκατομμύριο από το παράθυρο».

Η ημερομηνία για την καταβολή της πολυαναμενόμενης «επιστροφής» ενοικίου πλησιάζει, αλλά δεν θα είναι για όλους τους ενοικιαστές «ρόδινα» τα πράγματα: Κάποιοι θα λάβουν την ενίσχυση χωρίς πολλά- πολλά και με «αυτόματες» διαδικασίες στην ώρα της, άλλοι όμως θα πρέπει να περιμένουν … λίγο παραπάνω. Κάποιοι άλλοι θα ανακαλύψουν πως η ενίσχυση δεν είναι… για όλους, ενώ υπάρχουν και αυτοί που κινδυνεύουν με πολυετή αποκλεισμό από το πρόγραμμα.

Το σίγουρο είναι πως όσοι έχουν συμπληρώσει τον κωδικό 081 -και πληρούν τα σχετικά κριτήρια- έως τις 30 Νοεμβρίου θα δουν στους τραπεζικούς τους λογαριασμούς με «αυτόματες» διαδικασίες το ποσό της «επιστροφής» ενοικίου που τους αναλογεί.

Ποιοι μένουν … εκτός επιστροφής ενοικίου 

Βέβαια, θα υπάρξουν και αυτοί που ναι μεν συμπλήρωσαν κανονικά τον κωδικό 081, αλλά θα περιμένουν… μάταια την ενίσχυση: Πρόκειται για εκείνους που υπερβαίνουν τα όρια των εισοδηματικών και περιουσιακών κριτηρίων που έχουν τεθεί. 

Συγκεκριμένα, αυτά έχουν ως εξής:  

• Για τον άγαμο ορίζεται μέγιστο όριο εισοδήματος 20.000 ευρώ.
• Για τους έγγαμους ή μέρη συμφώνου συμβίωσης ορίζεται μέγιστο όριο οικογενειακού εισοδήματος 28.000 ευρώ, προσαυξανόμενο κατά 4.000 ευρώ για κάθε τέκνο.
• Για τις μονογονεϊκές οικογένειες ορίζεται μέγιστο όριο οικογενειακού εισοδήματος 31.000 ευρώ, προσαυξανόμενο κατά 5.000 ευρώ για κάθε επιπλέον τέκνο πέραν του πρώτου.

Αναφορικά με τα περιουσιακά κριτήρια για την επιστροφή ενοικίου για κύρια κατοικία ορίζεται ότι το σύνολο της αξίας της οικογενειακής περιουσίας, όπως προσδιορίζεται κατά τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 120.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό προσαυξανόμενο κατά 20.000 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού. 

Για την επιστροφή ενοικίου για φοιτητική κατοικία δεν ορίζεται περιουσιακό όριο.

Ποιοι κινδυνεύουν με αποβολή από το πρόγραμμα 

Υπάρχει ακόμη η κατηγορία εκείνων που ναι μεν πληρούν τα κριτήρια, αλλά δεν συμπλήρωσαν τον κωδικό 081: Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να γνωρίζουν πως είναι πολύ πιθανό να βρεθούν αντιμέτωποι με λάθη ή ακόμη και με καθυστερήσεις στην καταβολή των ποσών που τους αναλογούν. 

Και αυτό γιατί εάν δεν έχει δηλωθεί ο αριθμός του μισθωτηρίου στο Ε1, η ΑΑΔΕ θα διενεργήσει διασταυρωτικό έλεγχο και εφόσον από τα στοιχεία της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος του μισθωτή και την ενεργή δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης που έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ, τα στοιχεία μίσθωσης ταυτοποιούνται μέσω του δηλωθέντος αριθμού παροχής ρεύματος, η ενίσχυση θα καταβάλλεται κανονικά.

Βάσει της σχετικής εγκυκλίου υπάρχουν και κάποιοι που κινδυνεύουν με «αποβολή» από το πρόγραμμα: Η υποβολή ψευδών στοιχείων, είτε για την κύρια κατοικία είτε για φοιτητική στέγη, συνεπάγεται επιστροφή ολόκληρου του ποσού της επιδότησης εντόκως με επιτόκιο 8,76%, καθώς και αποκλεισμό από το πρόγραμμα για τρία έτη.

Τι ποσά θα λάβουν οι δικαιούχοι της επιστροφής ενοικίου 

Σε κάθε περίπτωση υπενθυμίζεται πως, από φέτος τον Νοέμβριο και κάθε χρόνο τον ίδιο μήνα, θα πιστώνεται από το κράτος ένα μίσθωμα ετησίως, είτε αφορά κύρια κατοικία, είτε φοιτητική κατοικία, στον τραπεζικό λογαριασμό του ενοικιαστή.

Πιο συγκεκριμένα, με βάση τις δηλώσεις που γίνονται αυτή την περίοδο για το φορολογικό έτος 2024, το 1/12 του ετήσιου δηλωθέντος ενοικίου – τόσο για την κύρια κατοικία, όσο και για τη φοιτητική κατοικία - θα επιστραφεί στα τέλη Νοεμβρίου στους τραπεζικούς λογαριασμούς των δικαιούχων.

Το μέγιστο ποσό επιστροφής για την κύρια κατοικία ανέρχεται σε 800 ευρώ επαυξανόμενο κατά 50 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του ενοικιαστή. 

Το μέγιστο ποσό επιστροφής για τη φοιτητική κατοικία ανέρχεται επίσης σε 800 ευρώ.

Η ενίσχυση είναι αφορολόγητη, ανεκχώρητη και ακατάσχετη στα χέρια του Δημοσίου ή τρίτων, δεν δεσμεύεται και δεν συμψηφίζεται με χρέη που έχουν βεβαιωθεί στη φορολογική διοίκηση και το Δημόσιο εν γένει, τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, τους οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης και τα νομικά πρόσωπά τους, τα ασφαλιστικά ταμεία και τους παρόχους.

Σε απόγνωση βρίσκονται χιλιάδες ενοικιαστές στην Ελλάδα εξαιτίας του πολύ υψηλού κόστους, στο οποίο πολλοί δεν μπορούν να ανταποκριθούν.

Την ίδια στιγμή χιλιάδες άλλοι υποψήφιοι ενοικιαστές, δυσκολεύονται στην εύρεση κατοικίας, λόγω χαμηλής προσφοράς και δυσθεώρητων τιμών.

«Έκρηξη» τιμών

Μέσα σε 6 μόλις χρόνια, οι τιμές ενοικίασης έχουν διπλασιαστεί ή και τριπλασιαστεί σε πολλές περιπτώσεις.

Επτά στα δέκα σπίτια έως και 50 τ.μ. ενοικιάζονται πάνω από 500 ευρώ, ενώ η γενική εκτίμηση στην αγορά, είναι ότι δύσκολα μπορεί να βρει κάποιος ένα «αξιοπρεπές» διαμέρισμα κάτω από τα 600 ευρώ.

Σε δημοφιλείς γειτονιές πλησίον του κέντρου της Αθήνας, όπως το Μετς, το Κουκάκι και ο Λυκαβηττός, ένα δυάρι το 2019 είχε μέση τιμή ενοικίου 320-350 ευρώ και σήμερα εν έτει 2025, οι τιμές ξεκινούν από τα 500 (τυχεροί όσοι βρούν ή ενοικιάζουν σε αυτή την τιμή) και φτάνουν μέχρι και τα 950 ευρώ.

Φοιτητές σε απόγνωση

Ως απογοητευτική χαρακτηρίζουν την κατάσταση πολλοί φοιτητές. Οι υψηλές τιμές των ενοικίων δυσκολεύει τους ίδιους και τις οικογένειές τους να ανταποκριθούν οικονομικά, με αποτέλεσμα ολοένα και περισσότεροι να στρέφονται στη συγκατοίκηση.

Επιπλέον, πολλοί φοιτητές πλέον επιλέγουν κάποια σχολή κοντά στον τόπο κατοικίας τους για να γλυτώσουν τα «αλμυρά» ενοίκια.

Την ίδια στιγμή αρκετοί νέοι θεωρούν το στεγαστικό ως βασικό πρόβλημα που τους οδηγεί στο να μην κάνουν οικογένεια, ενώ όσοι έχουν ακόμα και μια γκαρσονιέρα στην ιδιοκτησία τους, θεωρούνται πλέον ως οι τυχεροί της γενιάς τους.

Μικρή διαθεσιμότητα

Η χαμηλή προσφορά ακινήτων οδηγεί τις τιμές. Μέσα σε 3 χρόνια η διαθεσιμότητα των σπιτιών προς ενοικίαση έχει μειώθεί από 2,5 εώς και 5 φορές σε κάποιες περιοχές.

Χαρακτηριστικά, μόλις το 0,67% των διαμερισμάτων 80-110 τ.μ. στα Νότια Προάστια της Αθήνας, ενοικιάζεται μέχρι 600 ευρώ. Το 2022, το ποσοστό ανερχόταν στο 4%.

Αντίστοιχη είναι η κατάσταση και στο κέντρο της Αθήνας, τα Δυτικά Προάστια και το υπόλοιπο Αττικής.

Συγκεκριμένα, το 2022 το 20% των διαμερισμάτων στο κέντρο ενοικιαζόταν έως 600 ευρώ, ενώ το 2025 μόλις το 5,6%.

Στα Δυτικά προάστια τα ποσοστά ανέρχονται σήμερα στο 11% από 35,5% και στο υπόλοιπο Αττικής στο 11,5% από 27,2%.

Προθεσμία μέχρι τις 15 Ιουλίου έχουν όλοι όσοι μένουν στο νοίκι να δηλώσουν το ακριβές ποσό του μισθώματος που καταβάλλουν, προκειμένου να λάβουν και την σχετική ενίσχυση το Νοέμβριο. Παράλληλα, μια «δεύτερη ευκαιρία» να δηλώσουν λύση μίσθωσης χωρίς να πληρώσουν πρόστιμο, έχουν μέχρι το τέλος του τρέχοντος μηνός εκείνοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν το έχουν πράξει ως τώρα. Εντούτοις, η δήλωση λύσης της μίσθωσης κρύβει και «παγίδες». 

Η δήλωση λύσης μιας μίσθωσης στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ έχει καταρχήν αποκλειστικά φορολογικό σκοπό, όπως τονίζει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ). Υποβάλλεται για να ενημερώσει την Φορολογική Αρχή ότι ο μισθωτής έχει παύσει να καταβάλει μισθώματα για τη μίσθωση αυτή. 

Ποια είναι η «παγίδα» στην δήλωση λύσης μίσθωσης 

Ωστόσο, σύμφωνα πάντα με την ΠΟΜΙΔΑ, στον νομικό κόσμο και τις διαδικασίες του η δήλωση αυτή όχι μόνον δεν βοηθά ή διευκολύνει τον εκμισθωτή να πάρει το ακίνητό του ελεύθερο, αλλά αντιθέτως κινδυνεύει να χαρακτηριστεί ως καταγγελία της μίσθωσης με δυσμενέστατες συνέπειες σε βάρος του. Η κυριότερη από αυτές έχει να κάνει με το ότι αν δεν του έχει αποδοθεί το ακίνητο, τότε δεν μπορεί να καταφύγει στην ταχεία διαδικασία διαταγής απόδοσης μισθίου, γιατί αυτή δεν εφαρμόζεται στις λυμένες μισθώσεις, παρά μόνον στις ενεργές!

Για το λόγο αυτό οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες εκμισθωτές -όπως συστήνει η ΠΟΜΙΔΑ- θα πρέπει να δηλώνουν στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ λύση της μίσθωσης, μόνον αφού έχουν παραλάβει τη χρήση και τα κλειδιά του ακινήτου τους!!! 

Σε κάθε περίπτωση, με την απόφαση Α.1068/2025 του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, για τη διευκόλυνση των φορολογουμένων προβλέπεται προθεσμία μέχρι τις 30/6 για να:

• προβούν οι συνιδιοκτήτες και οι μισθωτές ενεργών μισθώσεων, στις ενέργειες αποδοχής ή απόρριψης των δηλώσεων που έχουν υποβληθεί ή θα υποβληθούν μέχρι 1/6, εφόσον δεν το έχουν πράξει ήδη.
• υποβάλουν οι εκμισθωτές τη δήλωση λύσης της μίσθωσης χωρίς κυρώσεις για μισθώσεις που έληξαν μέχρι 30/4, εφόσον δεν το έχουν πράξει.

Επισημαίνεται ότι οι μισθωτές /συνιδιοκτήτες μπορούν να ανατρέξουν στις ψηφιακές δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων μέσω της ψηφιακής πύλης myAADE (myaade.gov.gr), στη διαδρομή Εφαρμογές > Φορολογικές Υπηρεσίες > Ακίνητα > Δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων > Είσοδος στην Εφαρμογή, κάνοντας χρήση των προσωπικών τους κωδικών TAXISnet, για να αποδεχτούν ή όχι ψηφιακά τη σχετική δήλωση. 

Πως θα δηλώσετε τα ενοίκια για να πάρετε ολόκληρη την ενίσχυση 

Την ίδια ώρα, «τρέχει» και η διαδικασία δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας, μια τυπική διαδικασία που όμως ειδικά φέτος προκαλεί προστριβές ανάμεσα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές με «φόντο» την καταβολή της περιβόητης «επιστροφής ενοικίου» τον προσεχή Νοέμβριο. 

Προκειμένου, οι μισθωτές να λάβουν ως ενίσχυση ολόκληρο το ποσό που πληρώνουν θα πρέπει να αναγράψουν και το ακριβές μίσθωμα στην δήλωση. 

Όσοι μέχρι σήμερα λοιπόν «έκρυβαν» μέρος του ενοικίου που πλήρωναν και θέλουν πλέον να το «εμφανίζουν», ενόψει της καταβολής της ενίσχυσης, μοιραία σε αρκετές περιπτώσεις έρχονται σε αντιπαράθεση με τους εκμισθωτές.  

Άλλωστε, ο υπολογισμός της επιστροφής ενοικίου θα διενεργείται χωρίς αίτηση, με βάση τα στοιχεία της δήλωση φορολογίας εισοδήματος του μισθωτή του εκάστοτε προηγουμένου φορολογικού έτους, όπως αυτή έχει διαμορφωθεί έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Σεπτεμβρίου του έτους καταβολής. 

Οι προϋποθέσεις για τη χορήγηση της «επιστροφής ενοικίου» είναι:

     - να έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ, εμπρόθεσμα ή εκπρόθεσμα, έως τις 15 Ιουλίου του έτους καταβολής της ενίσχυσης, η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας και

     - να έχει δηλωθεί ο αριθμός της δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του εκάστοτε προηγουμένου έτους του μισθωτή.

Για την πρώτη εφαρμογή του μέτρου που αφορούν ενεργές μισθώσεις κατά το έτος 2024, εφόσον δεν έχουν υποβληθεί κατά την έναρξη ισχύος των διατάξεων για την ενίσχυση, υποβάλλονται χωρίς κυρώσεις έως τις 15 Ιουλίου 2025.

Εάν διαπιστωθεί ότι τα στοιχεία της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος του μισθωτή, με τα οποία υπολογίστηκε το ποσό της ενίσχυσης, είναι ανακριβή, με αποτέλεσμα καταβολή εν όλω ή εν μέρει ποσών ενίσχυσης αχρεωστήτως, τα αχρεωστήτως καταβληθέντα ποσά καταλογίζονται με τόκο 0,73% μηνιαίως από την ημερομηνία χορήγησης.

Επιπλέον, σε αυτές τις περιπτώσεις ο δικαιούχος αποκλείεται και από κάθε χορήγηση της ενίσχυσης ενοικίου για τα επόμενα 3 έτη.