Μετά από ένα «νεκρό» διάστημα ενεργοποιήθηκαν εκ νέου οι πλειστηριασμοί για χρέη προς το Δημόσιο.

Όπως εκτιμά εκτιμά ο συνιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Prosperty Αντώνης Μαρκόπουλος, «μέσα στους επόμενους 10 μήνες σε πλειστηριασμό θα βγουν ακόμα 14.000 ακίνητα, ενώ τα επόμενα 5-7 χρόνια θα βγουν σε πλειστηριασμό 250.000 ακίνητα».

Σημαντικά ακίνητα στο σφυρί

Τα ακίνητα που θα βγουν ωστόσο τα επόμενα χρόνια σε πλειστηριασμό θα επηρεάσουν σημαντικά την εικόνα της ελληνικής αγοράς.

Τα τελευταία τέσσερα χρόνια μάλιστα, όπως υποστηρίζει ο ο κ. Μαρκόπουλος, έχουν βγει σε πλειστηριασμό 148.000 ακίνητα, συνολικής αξίας 18, 3 δισ. ευρώ. Μόνο, ωστόσο, το 13% κατέληξε σε κάποιον αγοραστή.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Ελλάδα: Επιτυχής ο 1 στους 10 πλειστηριασμούς

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του ίδιου, το ύψος των κόκκινων δανείων φτάνει τα 90 δισ. ευρώ με εμπράγματες εξασφαλίσεις 1 εκατ. ακίνητα, εκ των οποίων το 75% αφορά σε κατοικίες. Μάλιστα χαρακτήρισε την αξιοποίηση αυτού του αποθέματος κατοικιών επενδυτική ευκαιρία.

Ο διευθύνων Σύμβουλος της Prosperty μίλησε για μια ιδιαίτερη, όπως τη χαρακτήρισε αγορά που υπάρχει στην Ελλάδα, αυτή των πλειστηριασμών, σημειώνοντας επίσης ότι «η διαφορά μεταξύ της αρχικής και της τελικής τιμής δεν είναι πολύ μεγάλη. Υπάρχουν ευκαιρίες αρκεί να γίνει καλύτερη και η διαδικασία».

Σε μία εκτίμηση για το πώς προβλέπεται να κινηθεί συνολικά η αγορά ακινήτων, με βάση τα στοιχεία από την πλατφόρμα της Prosperty ο κ. Μαρκόπουλος διαπιστώνει ότι «υπάρχει σημαντική ζήτηση. Το βασικό πρόβλημα εντοπίζεται στην προσφορά ακινήτων και κυρίως για καλά τιμολογημένα ακίνητα. Ουσιαστικά, δεν υπάρχει σωστή τιμολόγηση ακινήτων. Συνοπτικά, παρά το δύσκολο οικονομικό περιβάλλον των υψηλών επιτοκίων και του υψηλού κόστους, υπάρχει υψηλή ζήτηση γιατί το ακίνητο παραμένει ασφαλές καταφύγιο».

Πηγή: ΟΤ

Το 13% περίπου των πλειστηριασμών ακινήτων καταλήγουν επιτυχώς, ενώ τους επόμενους 10 μήνες προγραμματίζεται να πραγματοποιηθούν 14.000 νέοι πλειστηριασμοί ακινήτων συνολικής αξίας 1,35 δισ. ευρώ με την μέση αξία να διαμορφώνεται σε 109 χιλ. ευρώ.

Τους τελευταίους 18 μήνες, περίοδο κατά την οποία έχουν επιταχυνθεί οι πλειστηριασμοί, από τα 95.906 ακίνητα που έχουν βγει στο ηλεκτρονικό «σφυρί»,  πουλήθηκαν 13.000 με την αξία τους στο 1,5 δισ. ευρώ.

Τα παραπάνω στοιχεία ανέλυσε στο πλαίσιο της 24ης Prodexpo (ετήσιο συνέδριο για το real estate) o Αντώνης Μαρκόπουλος, διευθύνων σύμβουλος και ιδρυτής της Prosperty,   (εταιρεία συμβουλευτικών υπηρεσιών περί τα ακίνητα με έμφαση την τεχνολογία και τη συλλογή δεδομένων).

Εξηγώντας γιατί είναι τόσο χαμηλό το ποσοστό των πλειστηριασμών που καταλήγουν σε αγοραπωλησία ο κ. Μαρκόπουλος σημείωσε «πως πρόκειται για μία ιδιαίτερη αγορά και υπάρχει ταμπού. Ορισμένοι το σκέφτονται να αγοράσουν ακίνητο μέσω αυτής της διαδικασίας και την ίδια στιγμή για να αγοράσει κάποιος ένα σπίτι μέσω πλειστηριασμού χρειάζεται να έχει διαθέσιμα όλα τα χρήματα σε δέκα μέρες, δεν μπορεί να προσφύγει σε δανεισμό και δεν έχει το δικαίωμα να δει προηγουμένως το ακίνητο».

Βάσει επίσης των στοιχείων που παρουσίασε από το 2020 μέχρι σήμερα έχουν βγει 148.000 πλειστηριασμοί ακινήτων (συνολικής αξίας 18,3 δισ. ευρώ) με τη μέση αξία ακινήτου στα 128.000 ευρώ. Οι πλειστηριασμοί που έχουν καταλήξει επιτυχώς αντιστοιχούν μόλις σε 19.200, νούμερο που αντιστοιχεί στο 12,9% επί του συνόλου. Η περίοδος αυτή περιλαμβάνει τα χρόνια της πανδημίας κατά την οποία οι πλειστηριασμοί ήταν περιορισμένοι.

Αναφορικά με την πορεία του real estate το 2024, γενικότερα, στην 24η Prodexpo κυριάρχησε συγκρατημένη αισιοδοξία, κυρίως όμως, συστήνεται προσοχή γιατί το τοπίο αλλάζει διαρκώς λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων.

Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Dimand, Δημήτρη Ανδριόπουλο, η ελληνική κτηματαγορά καλείται να διαχειριστεί πολλούς κινδύνους, όπως είναι, μεταξύ άλλων, η αύξηση των επιτοκίων και του κατασκευαστικού κόστους και οι μη βιώσιμες πόλεις με τις ελλείψεις βασικών υποδομών. Χαρακτήρισε «παραδοξότητα» αυτό που ζούμε σήμερα στην ελληνική κτηματαγορά σε σχέση με άλλες χώρες που έχουν μπει σε καθοδικό κύκλο και εκτίμησε ότι θα υπάρξει δυσκολία στην προσέλκυση ξένων επενδύσεων το 2024 και 2025.

Πρόσθεσε πως, εκτός από τα κόστη, διαπιστώνεται πρόβλημα και με τη δυνατότητα της κατασκευαστικής αγοράς να ανταπεξέλθει στον μεγάλο όγκο έργων υποδομής. Όπως είπε η κατασκευαστική αγορά έχει να εκτελέσει έργα 10 δις. μέσα σε 4 χρόνια, όταν η παραγωγική της δυνατότητα είναι για έργα 1 δις. ετησίως.

Κατά τον κ. Ανδριόπουλο επίσης είναι αναγκαίο να «λειτουργήσουμε έξυπνα για να αξιοποιήσουμε τις γεωπολιτικές εξελίξεις. Ανέφερε το παράδειγμα του εμφυλίου πολέμου στο Λίβανο (τη δεκαετία του 1970) όταν δόθηκε η δυνατότητα λιβανέζικες εταιρείες να μετεγκατασταθούν στην Ελλάδα, σημειώνοντας ότι θα μπορούσε να γίνει το ίδιο στην παρούσα συγκυρία με το Ισραήλ».

Πηγή: Ναυτεμπορική

Ανοδικά συνεχίζουν να κινούνται οι τιμές των υλικών κατασκευής νέων κτηρίων, αλλά έχοντας επιβραδύνει σημαντικά ρυθμό αύξησης σε σχέση με πέρυσι.

Ειδικότερα, όπως ανακοίνωσε η ΕΛΣΤΑΤ, Ο Γενικός Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων Κατοικιών, με έτος βάσης 2015=100,0 και μήνα αναφοράς τον Σεπτέμβριο 2023, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του Σεπτεμβρίου 2022 παρουσίασε αύξηση 6,4%, έναντι αύξησης 12,4% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων δεικτών του έτους 2022 με το 2021.

Ο Γενικός Δείκτης κατά τον μήνα Σεπτέμβριο 2023, σε σύγκριση με τον δείκτη του Αυγούστου 2023, παρουσίασε αύξηση 0,4%, έναντι αύξησης 0,9% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων μηνών του έτους 2022.

Η εικόνα στο 12μηνο

Ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Οκτωβρίου 2022 – Σεπτεμβρίου 2023, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του δωδεκαμήνου Οκτωβρίου 2021 – Σεπτεμβρίου 2022, παρουσίασε αύξηση 9,1%, έναντι αύξησης 9,8% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων προηγούμενων δωδεκάμηνων.

Ο Γενικός Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων Κατοικιών τον μήνα Σεπτέμβριο 2023, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του Σεπτεμβρίου 2022 παρουσίασε αύξηση 6,4% (Πίνακας 1). Οι κυριότερες μεταβολές των επιμέρους δεικτών τιμών κατηγοριών υλικών ήταν οι ακόλουθες: 

Ο Γενικός Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων Κατοικιών τον μήνα Σεπτέμβριο 2023, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του Αυγούστου 2023, παρουσίασε αύξηση 0,4% (Πίνακας 2). Οι κυριότερες μεταβολές των επιμέρους δεικτών τιμών κατηγοριών υλικών ήταν οι ακόλουθες: 

Αύξηση 39% στις ξένες επενδύσεις στα ελληνικά ακίνητα καταγράφηκε το πρώτο εξάμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα πέρσι σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε ο Υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κωστής Χατζηδάκης μιλώντας στο 24ο συνέδριο της Prodexpo, σημειώνοντας πως  και το 2022 είχαμε επενδύσεις από ξένους στα ακίνητα, περίπου 2,1 δισ. ευρώ που σημαίνει 68% παραπάνω σε σχέση με το 2021.

Στην συνέχεια ο κ. Χατζηδάκης εξέφρασε ικανοποίηση για το πρόγραμμα «Σπίτι μου» τονίζοντας ότι  «Όταν ξεκίνησε τον Απρίλιο το πρόγραμμα, υπήρχαν πολλοί αναλυτές που έλεγαν ότι δεν θα προχωρήσει γιατί «δεν υπάρχουν ακίνητα», «δεν υπάρχει ενδιαφέρον». Η πραγματικότητα εκδικήθηκε όσους έλεγαν ότι δεν υπάρχουν ακίνητα και λεφτά» ανέφερε χαρακτηριστικά ο Κωστής Χατζηδάκης, ο οποίος συμπλήρωσε πως «Είχαμε αρχικό προϋπολογισμό 375 εκατ. μέσω της ΔΥΠΑ για το δανειακό κομμάτι. Εξαντλήθηκαν γρήγορα. Διπλασιάσαμε το σχετικό κονδύλι. Τελείωσε το πρόγραμμα στις 30 Σεπτεμβρίου. Έχουν εγκριθεί περίπου 10.000 δάνεια, πάρα πολλοί από τους ανθρώπους αυτούς έχουν εγκατασταθεί ήδη στα σπίτια τους με επιτόκιο σχεδόν στο 1/4 εκείνου των τραπεζών».

Παράταση στο πρόγραμμα

Όσο για το αν πρόκειται να υπάρξει παράταση στο πρόγραμμα, ο υπουργός τόνισε πως «Δεν είναι θέμα παράτασης αλλά διαθέσιμων χρημάτων. Έχουμε φτάσει στα δημοσιονομικά όρια. Πέρα από αυτά τα 750 εκατ. υπάρχει ακόμα 1,5 δισ. ευρώ που από εδώ και πέρα θα διατεθεί με άλλους τρόπους για τη στεγαστική πολιτική τους κράτους για να υπάρξει μεγαλύτερη προσφορά ακινήτων, η αξιοποίηση της περιουσίας του δημοσίου και έτσι να αντιμετωπιστεί και το ζήτημα των ενοικίων. Είτε μέσω προγραμμάτων που σου επιδοτούν την ανακαίνιση με την προϋπόθεση ότι θα το βάλεις στην αγορά. Προγράμματα για την αξιοποίηση της περιουσίας του Δημοσίου και ειδικά της ΔΥΠΑ, καθώς θα πάμε σε συμπράξεις δημοσίου και ιδιωτικού τομέα».

Φθηνή στέγη

Σχετικά με το πρόγραμμα «φθηνή στέγη», ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, εξήγησε: «Όταν λέμε εργατικές κατοικίες σκέφτεστε ένα διαμέρισμα σε ένα συγκρότημα σε κάποια υποβαθμισμένη περιοχή. Κάποιοι άνθρωποι που ήταν σε μεγάλη πίεση έπαιρναν ένα δώρο από το θεό και από το κράτος. Αυτό το μοντέλο εγκαταλείπεται. Παντού πάμε σε συμπράξεις δημοσίου και ιδιωτικού τομέα. Πάμε σε οικόπεδα που δεν είναι μόνο σε υποβαθμισμένες περιοχές. Υπάρχουν οικόπεδα που ανήκουν στη ΔΥΠΑ και στην Κηφισιά. Πάει στην Κηφισιά ή όπου αλλού, κάνει διαγωνισμούς, προσελκύει ενδιαφέρον επενδυτών. Οι επενδυτές κρατούν ένα τμήμα για δική τους αξιοποίηση και τα υπόλοιπα πηγαίνουν με κοινωνικά κριτήρια σε ανθρώπους που τα πληρούν. Εκεί θα έχει και ο ιδιώτης συμφέρον τα κτίρια να είναι υψηλού επιπέδου».

Καταγραφή ακινήτων

Ερωτώμενος σχετικά με το αν το δημόσιο έχει καταγράψει τα ακίνητα που του ανήκουν, ο Κωστής Χατζηδάκης, σημείωσε: «Επιχειρούμε να κάνουμε ένα καινούργιο ξεκίνημα όπως και στη δημόσια περιουσία. Συστάθηκε ξεχωριστή γενική γραμματεία. Η Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου είχε κάνει μια σχετική μελέτη για 500 ακίνητά της. Στο 47% υπάρχουν θέματα. Αυτό και μόνο υπογραμμίζει το τιτάνιο έργο που έχει να κάνει το δημόσιο σ’ αυτό το ζήτημα. Πάντα υπάρχει ο νόμος, δεν είναι ανάγκη για να την αξιοποιήσεις να την έχεις καταγράψει 100%. Αυτό που πρέπει να γίνει είναι να επικεντρωθεί στα πλήρως καταγεγραμμένα. Ποια είναι τα πιο ωφέλιμα, τα πιο ώριμα για αξιοποίηση και εν τω μεταξύ συνεχίζεις να κάνεις την καταγραφή».

Αλλαγές στη φορολογία

Ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών αναφέρθηκε και στην αλλαγή που θα φέρει ο νέος χρόνος στο φορολογικό καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων: «Πρέπει να ακούσουμε τα παράπονα των ξενοδοχειακών επιχειρήσεων για νόθευση ανταγωνισμού, αλλά πρέπει να ακούσουμε και τους ανθρώπους που έχουν ένα πρόσθετο εισόδημα. Πάμε σε μια ήπια λύση, παίρνουμε τις περιπτώσεις που είναι 3 και πάνω τα ακίνητα και επιβάλλουμε καθεστώς ΦΠΑ. Να έχεις ένα ή δύο είναι πρόσθετο εισόδημα, από τρια και πάνω μοιάζει με επιχειρηματική δραστηριότητα. Κάποιος έχει 978. Για να μην υπάρχει αθέμιτος ανταγωνισμός, εισάγουμε αυτό το σύστημα, θα το βάλουμε στο φορολογικό νομοσχέδιο. Η εφαρμογή του θα ξεκινήσει από την Πρωτοχρονιά».

Πράσινες προδιαγραφές

Τέλος σχετικά με τις «πράσινες» προδιαγραφές στα ακίνητα, ο Κωστής Χατζηδάκης, σημείωσε ότι ο κλάδος «συμβάλλει γιατί υπάρχουν κατασκευαστές που έχουν πάρει το μήνυμα. Πολλά καινούργια κτίρια χτίζονται με υψηλές περιβαλλοντικές προδιαγραφές. Είναι πολιτική της Ελλάδας και της ΕΕ για περιβαλλοντική αναβάθμιση για ενεργειακή εξοικονόμηση και έτσι αναβαθμίζει κανείς και την αξία. Το Δημόσιο συμβάλλει και το ίδιο με το πρόγραμμα εξοικονομώ. Τυχαίνει να το εισήγαγα εγώ. Το πρόγραμμα συνέχισε αγκαλιάστηκε, προωθήθηκε. Έχουν πέσει στην αγορά αρκετά χρήματα εξαιτίας του. Το ταμείο ανάκαμψης έρχεται και υπογραμμίζει την αξία αυτών των προγραμμάτων. Το ζήτημα είναι όλα αυτά να προχωρήσουν γρήγορα, αποτελεσματικά, να μην απορροφηθούν απλώς τα χρήματα αλλά να αφήσουν το αποτύπωμά τους».

Πηγή: ΟΤ

Περισσότερα και ακριβότερα εξοχικά έχουν αγοραστεί φέτος από ξένους, σύμφωνα με στοιχεία που επεξεργάστηκε η Elxis, εταιρεία που ειδικεύεται στην συγκεκριμένη αγορά. Μάλιστα, εφόσον επιβεβαιωθούν οι προβλέψεις της εταιρείας, έως το τέλος του έτους αναμένεται να έχουν πουληθεί 25% περισσότερα εξοχικά σε σχέση με το 2022, ενώ η συνολική αξία των συναλλαγών εκτιμάται ότι θα «σκαρφαλώσει» κατά 45%. Αυτό αποδίδεται τόσο στο ότι έχουν πωληθεί περισσότερα εξοχικά, όσο και στο γεγονός ότι η μέση τιμή πώλησης είναι υψηλότερη από πέρσι.«Μέχρι τα μέσα Οκτωβρίου, η μέση τιμή πώλησης των εξοχικών που διαθέσαμε μέσω του δικτύου μας, ήταν κατά 12,5% υψηλότερη σε σχέση με πέρσι. Παράλληλα, κατά το ίδιο διάστημα, δηλαδή από τις αρχές του 2023 έως και τα μέσα Οκτωβρίου, ο αριθμός των ακινήτων που πωλήθηκαν ήταν ήδη 17,9% υψηλότερος συγκριτικά με το σύνολο του 2022. Έτσι, ήδη, η συνολική αξία των συναλλαγών έχει αυξηθεί κατά 33% κι ενώ απομένουν ακόμα πάνω από 2 μήνες έως ότου ολοκληρωθεί το 2023», αναφέρει ο κ. Γιώργος Γαβριηλίδης, διευθύνων σύμβουλος της Elxis. Όπως αναφέρει ο ίδιος, ήδη από τα τέλη του φετινού Αυγούστου, η εταιρεία είχε πωλήσει τον ίδιο αριθμό εξοχικών κατοικιών που είχε πωλήσει στο σύνολο του 2022, αξιοποιώντας το δίκτυο των συνεργαζόμενων κατασκευαστικών/οικοδομικών εταιρειών, που έχει αναπτύξει σε διάφορες περιοχές της Ελλάδας.

Με βάση τα στοιχεία που συγκέντρωσε η ελληνική εταιρεία που εδρεύει στην Ουτρέχτη της Ολλανδίας, προκύπτει ότι οι περισσότεροι αγοραστές προχωρούν σε αγορές εξοχικών αξίας από 250.000 έως 500.000 ευρώ, ανάλογα με το μέγεθος, τις προδιαγραφές και το σημείο, που βρίσκεται το κάθε ακίνητο. Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον προέρχεται από γερμανόφωνες χώρες και συγκεκριμένα την Γερμανία, την Αυστρία και την Ελβετία, ενώ ακολουθούν η Ολλανδία και το Βέλγιο. Σημαντικό είναι και το μερίδιο των ομογενών αγοραστών εξοχικής κατοικίας, που είναι υπεύθυνοι για πάνω από 1 στις 10 αγορές που πραγματοποιούνται.

Στροφή στις πιο ακριβές κατοικίες

Σύμφωνα με τον κ. Γαβριηλίδη, «μετά την άνοιξη παρατηρήσαμε μια μεταστροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος σε πιο ακριβές και ποιοτικές κατασκευές. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι συνθήκες σε πολλές ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων έχουν καταστεί μη συμφέρουσες για τους περισσότερους αγοραστές. Έτσι, πολλοί προτιμούν να αγοράσουν μια ποιοτική και σύγχρονη κατοικία στην Ελλάδα, μια αγορά που είναι από τις λίγες που συνεχίζουν να έχουν ανοδική πορεία». Για παράδειγμα, η αγορά μιας θέσης στάθμευσης στο κέντρο του Άμστερνταμ κοστίζει μέχρι και 250.000 ευρώ. Για την αγορά εξοχικών κατοικιών στην Ολλανδία, κατασκευασμένων από κοντέινερ, το κόστος αγγίζει τα 300.000 ευρώ. Εξοχικές κατοικίες με αντίστοιχες προδιαγραφές με εκείνες που αγοράζονται στην Ελλάδα, έχουν φτάσει να κοστίζουν 600.000 ευρώ.

«Οι τιμές αυτές είναι αποτρεπτικές ακόμα και για ανθρώπους από την Βόρεια και Δυτική Ευρώπη, ιδίως από τη στιγμή που το κόστος δανεισμού έχει αυξηθεί κατακόρυφα. Έτσι, προτιμούν να επενδύσουν στην Ελλάδα και αυτό έχει πλέον επεκταθεί ως επιλογή και μεταξύ ανθρώπων, που μέχρι πριν λίγα χρόνια, προτιμούσαν άλλες περιοχές για τέτοιες κινήσεις, όπως π.χ. την Ισπανία και την Γαλλική Ριβιέρα», επισημαίνει ο κ. Γαβριηλίδης.

Πλέον, πολλοί αγοραστές από το εξωτερικό προτιμούν να μείνουν στο ενοίκιο στην χώρα που διαμένουν μόνιμα, αλλά αγοράζουν ιδιόκτητη κατοικία στην Ελλάδα. Η τάση αυτή αναμένεται να συνεχιστεί και τα επόμενα χρόνια, δημιουργώντας θετικές προοπτικές για το μέλλον της εγχώριας αγοράς εξοχικής κατοικίας.

Πηγή: ΟΤ